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ギリシャ（アテネ）不動産投資ガイド｜債務危機から復活、地中海の新星マーケット
※本記事の金額は 1EUR＝約165円 で換算しています。
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読み物パート
債務危機から完全復活、欧州で最もホットな市場へ
2010年代初頭の債務危機で「欧州の病人」と呼ばれたギリシャは、2026年、完全に別の顔を見せている。アテネの住宅価格は2025年第1四半期に前年同期比7.6％上昇し、平均㎡単価は2,580ユーロ（約42.6万円）に達した。コロナ禍前の2019年比では、エリアによって60〜80％もの価格上昇を記録している。
牽引役は明快だ。2024年3月31日からゴールデンビザの不動産投資基準額がアテネ・テッサロニキ・ミコノス・サントリーニなどの人気エリアで80万ユーロ（約1億3,200万円）へと一気に引き上げられたにもかかわらず、2025年のゴールデンビザ承認件数は8,879件と前年比95％増を記録。中国（47.9％）を筆頭に、トルコ（前年比＋160％）、イスラエル（＋91.5％）、そしてアメリカからの投資家が殺到している。
アテネ・リビエラとエリニコン再開発という「ゲームチェンジャー」
投資家の視線は、アテネ南部の海岸線「アテネ・リビエラ」に集中している。旧エリニコン国際空港跡地で進行中の欧州最大級の都市再開発「ザ・エリニコン（The Ellinikon）」は、総事業費80億ユーロ（約1兆3,200億円）、ギリシャ初の200m超高層ビル「リビエラタワー」を含むスマートシティ構想だ。2026年末から2027年初頭にかけて第1フェーズが完成予定で、リビエラタワーの分譲価格はすでに㎡あたり14,000ユーロ（約231万円）に達している。
この再開発の恩恵を受け、グリファダ（Glyfada）では2019〜2024年の5年間で価格が69.2％上昇。ヴーラ・ヴァリ・ヴリアグメニに至っては80.4％の上昇を記録した。ギリシャ国立銀行は、このアテネ・リビエラの資産価値が2025年にさらに3％、2026年に4〜6％の上昇を続けると予測している。
「高利回り＋キャピタルゲイン非課税」の黄金期
ギリシャ全体の平均総賃貸利回りは4.40％（2025年Q4）と、西欧の他国より高水準を維持。さらに2026年12月31日まで個人の不動産売却益に対するキャピタルゲイン税は停止されており、短期で売り抜けても税負担が実質ゼロという稀有な状況にある。加えて、2025年以降は長期賃貸（120㎡以下）への3年間の所得税免除、自然災害保険付帯物件へのENFIA（不動産保有税）20％減額など、賃貸投資家に有利な制度改正が続いている。
一方で、短期賃貸（Airbnb）には規制の手が入り始めた。2025年1月からアテネ中心部3地区で新規登録が凍結され、2026年までに延長。2025年10月1日施行のLaw 5170/2025により、全STRで自然採光・消火設備・賠償責任保険が義務化され、違反は最大2万ユーロの罰金となる。短期賃貸狙いの投資家は、既存ライセンス付き物件かアテネ郊外・リビエラエリアを選ぶのが賢明だ。
データパート
ギリシャ不動産市場 基礎データ（2025-2026）
| 項目 | 数値 | 円換算／備考 |
|---|---|---|
| アテネ平均㎡単価 | 2,580ユーロ | 約42.6万円／㎡ |
| 年間価格上昇率（2025 Q1） | +7.6％ | 前年同期比 |
| 2026年価格予測 | +4〜6％ | アテネ平均 |
| 平均総賃貸利回り | 4.40％ | 2025 Q4 |
| 最高利回りエリア | 6.3％ | Korydallos、Attiki Square |
| 外国人買主シェア | 約40％ | ゴールデンビザ寄与大 |
| ゴールデンビザ承認（2025年） | 8,879件 | 前年比＋95％ |
アテネ主要エリア別 価格レンジ
| エリア | ㎡単価（EUR） | ㎡単価（円換算） | 特徴 |
|---|---|---|---|
| Kolonaki（コロナキ） | 5,400〜6,150 | 89〜101万円 | 高級商業・大使館街 |
| Kifisia（キフィシア） | 4,000〜10,000 | 66〜165万円 | 北部の高級住宅地 |
| Glyfada（グリファダ） | 約4,250 | 約70万円 | アテネ・リビエラ中核 |
| Voula/Vouliagmeni | 5,000〜7,300 | 83〜120万円 | 海岸高級エリア |
| Riviera Tower分譲 | 約14,000 | 約231万円 | エリニコン内最高峰 |
| アテネ中心部平均 | 2,580 | 約42.6万円 | 市全体平均 |
2019→2024年 価格上昇率（主要リビエラエリア）
| エリア | 5年上昇率 | 備考 |
|---|---|---|
| Alimos | ＋66.0％ | リビエラ入口 |
| Glyfada | ＋69.2％ | 中核エリア |
| Voula/Vari/Vouliagmeni | ＋80.4％ | 最高級海岸 |
| East Attica（2025単年） | ＋17.6％ | 急騰中 |
取得コスト・税金（2026年時点）
| 項目 | 税率／費用 | 備考 |
|---|---|---|
| 物件取得税（Transfer Tax） | 3.0％ | 買主負担 |
| 付加税 | 0.09％ | Transfer Taxに付随 |
| 公証人手数料 | 1〜2％ | |
| 登記料 | 0.5％ | |
| ENFIA（年次保有税・建物） | €2〜16.20／㎡ | 評価額による |
| ENFIA補助税（個人） | 0.1〜1.15％ | 保有総額20万EUR超部分 |
| 災害保険付帯割引 | ▲20％ | 評価額50万EUR以下 |
| キャピタルゲイン税 | 0％（停止中） | 2026年12月31日まで |
出典
- Immigrant Invest: Athens Real Estate in 2025
- Astons Greece: Greek Real Estate Market Outlook 2025-2026
- Global Property Guide: Greece Residential Property Market Analysis 2026
- The Ellinikon Official Site
- GTP Headlines: Athenian Riviera Real Estate Booms with Ellinikon
- Grekodom: Ultimate Guide to Property Taxation in Greece 2025-2026
- Global Property Guide: Gross Rental Yields in Greece