ヨーロッパ / ギリシャシリーズ

ギリシャ不動産成長率｜5年で80％上昇のリビエラ、島嶼部は二極化

※本記事の金額は 1EUR＝約165円で換算しています。

ギリシャヨーロッパ価格予測キャピタルゲイン成長率

最終更新 2026年4月1日読了 11分キャピタルゲイン狙い

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読み物パート

5年で80.4％、欧州屈指の上昇率を記録

ギリシャ不動産市場の価格成長率は、債務危機明けの2017年を底にほぼ一貫して上昇を続けてきた。ギリシャ中央銀行（Bank of Greece）のデータによれば、全国住宅価格指数は2017年Q4を100とした場合、2025年Q1には176.2に到達。8年間で実に76％の上昇である。アテネに限れば、2019年から2024年の5年間で全域平均＋45％、リビエラ中核地区では＋80.4％という記録的な上昇を示している。

この成長の牽引役は3つに整理できる。第一にゴールデンビザによる外国人需要、第二にエリニコン再開発を中心とするインフラ投資、第三に金利低下局面における国内需要の回復。特に2024年3月の投資基準額引き上げ（80万ユーロへ）直前の駆け込み需要と、その後もなお止まらない外国人流入が、価格を押し上げ続けている。

アテネ・リビエラ：5年で80％の爆騰エリア

価格上昇が最も顕著なのが、アテネ南部の海岸線「アテネ・リビエラ」だ。ヴーラ・ヴァリ・ヴリアグメニの3地区は2019年から2024年にかけて＋80.4％、グリファダ＋69.2％、アリモス＋66％と、いずれも欧州主要都市の成長率を大きく上回る。2024年単年ではこのリビエラエリア全体で＋7.9％、2025年も＋3％程度の上昇が見込まれ、2026年予測は＋4〜6％。エリニコン第1フェーズ完成が2026年末から2027年初頭に迫る中、周辺5km圏内の物件は「完成プレミアム」の織り込みがまだ続くと見られている。

エリニコン内の最上位物件「リビエラタワー」の分譲価格は㎡あたり14,000ユーロ（約231万円）に達し、これはギリシャ史上最高値。アテネ全体平均（2,580ユーロ）の5倍以上の水準であり、完成時には㎡あたり20,000ユーロ到達も視野に入る。

島嶼部の二極化とニューエントラント

島嶼部の価格成長は「スーパープライム vs. それ以外」の二極化が進む。ミコノス（㎡単価7,656ユーロ）、サントリーニ（4,586ユーロ）はすでに高止まりし、年間上昇率は4〜6％と落ち着いてきた。一方、コルフ島（2,222〜5,486ユーロ）は2025年に15〜20％の急上昇を示し、「ポストミコノス」として国際ブランドの参入が相次いでいる。クレタ島（2,105ユーロ）は依然として手頃だが、ハニア空港拡張により2025〜2026年に10〜12％の上昇が予測されている。

過去12か月の島嶼部平均上昇率は＋10〜14％、海景ヴィラや改修済み伝統家屋に限れば＋15〜20％。向こう5年間の年間平均上昇率予測は3.7〜5.4％と、ピーク時より緩やかになるものの依然として堅調だ。

2026年以降の予測：「穏やかな上昇」フェーズへ

2026年以降の成長率は、「爆騰期」から「穏やかな上昇期」に移行すると多くの分析機関が予測する。アテネ全体で＋4〜6％、リビエラで＋6〜8％、島嶼部で＋4〜5％が中央シナリオ。リスク要因は(1)米金利・ECB金利の動向、(2)中東情勢の観光業への影響、(3)ギリシャ国内の短期賃貸規制強化による投資妙味の低下。とはいえ、キャピタルゲイン税停止（2026年末まで）、長期賃貸への3年免税（120㎡以下）、ENFIA減額など税制面の追い風は2026年も継続しており、2026〜2027年は「仕込み期」としてむしろ絶好のエントリータイミングと見る向きが多い。

データパート

ギリシャ全国住宅価格指数（Bank of Greece）

年	指数（2007=100）	前年比
2017 Q4	100（底値）	―
2020 Q4	111.3	＋4.1％
2022 Q4	136.1	＋11.9％
2023 Q4	155.4	＋14.2％
2024 Q4	169.3	＋8.9％
2025 Q1	176.2	＋7.6％（YoY）

アテネ主要エリア 5年価格上昇率（2019→2024）

エリア	5年上昇率	備考
Voula/Vari/Vouliagmeni	＋80.4％	リビエラ最高級
Glyfada	＋69.2％	リビエラ中核
Alimos	＋66.0％	リビエラ入口
Athens Center	＋52.0％	再開発進行
Kolonaki	＋48.5％	高級商業街
Kifisia	＋42.0％	北部高級住宅街
Piraeus（港湾）	＋55.0％	中国COSCO投資効果
アテネ全域平均	＋45.0％

2025年単年エリア別上昇率

エリア	2025年上昇率
East Attica（東アッティカ）	＋17.6％
アテネ南部（リビエラ）	＋7.9％
アテネ中心部	＋7.6％
高級物件（80万EUR超）	＋6.3％
アテネ全体平均	＋7.6％

2026-2030年価格予測

エリア	2026年予測	2027-2030年年間平均
アテネ全体	＋4〜6％	＋3〜5％
アテネ・リビエラ	＋6〜8％	＋5〜7％
エリニコン周辺	＋8〜12％	＋6〜10％（完成効果）
島嶼部（プライム）	＋4〜5％	＋3.7〜5.4％
島嶼部（新興）	＋10〜15％	＋6〜8％
北部・内陸部	＋2〜3％	＋1〜3％

島嶼部㎡単価比較（2026年1月）

島	㎡単価（EUR）	㎡単価（円換算）	直近上昇率
ミコノス	7,656	約126万円	＋4〜6％
サントリーニ	4,586	約75.7万円	＋5〜7％
コルフ	2,222〜5,486	36.7〜90.5万円	＋15〜20％
パロス	約3,800	約62.7万円	＋8〜10％
クレタ	2,105	約34.7万円	＋10〜12％
ロードス	約2,400	約39.6万円	＋7〜9％

賃貸利回り（2025年Q4）

エリア／タイプ	総利回り	備考
ギリシャ全国平均	4.40％
Korydallos（Piraeus周辺）	6.30％	最高利回り
Attiki Square	6.00％	中心部北
アテネ中心部（Exarchia等）	5.20％	学生需要
Kolonaki	3.80〜4.00％	高級・キャピタル重視
Glyfada/Voula	3.80〜4.00％	高級・海外需要
島嶼部（短期賃貸）	6〜9％（季節性）	運用力次第

出典

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