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ギリシャ不動産 日本人向け購入ガイド｜ゴールデンビザ80万EUR時代の実務と税制
※本記事の金額は 1EUR＝約165円 で換算しています。
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読み物パート
日本人にとってのギリシャ投資、いま何が「旬」なのか
日本人投資家の海外不動産投資先として、ギリシャは長らく「知る人ぞ知る穴場」だった。それがここ数年で一変した理由は3つある。第一に、2024年3月31日のゴールデンビザ改正により、アテネ・テッサロニキ・ミコノス・サントリーニなど人気エリアの最低投資額が25万ユーロから80万ユーロ（約1億3,200万円）へと3倍以上に跳ね上がったこと。「今後さらに引き上げられる可能性がある」との観測から、駆け込み需要が続いている。第二に、2026年12月31日まで個人のキャピタルゲイン税が停止されていること。第三に、ユーロ・円の為替水準と日本の金利上昇により、資産の一部を欧州ハードアセットへ分散する動機が強まっていること。
日本人向け承認件数は累計で約600件と、中国・トルコ・イスラエル勢に比べると小規模だが、2024年以降は月平均10件超のペースで伸びている。東京・大阪の富裕層ネットワークでは「次のポルトガル」との認識が定着しつつある。
ゴールデンビザの最新基準（2026年4月時点）
ゴールデンビザの投資基準は、2024年改正後、地域と物件タイプにより4段階に細分化された。(1)アテネ・テッサロニキ・ミコノス・サントリーニ・人口3,100人超の島：80万ユーロ／最低120㎡の新築または一棟物件、(2)その他本土・島嶼部：40万ユーロ／最低120㎡、(3)歴史的建造物の改修：25万ユーロ（改修費含む）、(4)商業・工業建物の住宅転用：25万ユーロ。日本人が狙うアテネ中心部・リビエラの住宅は基本的に(1)のカテゴリで、80万ユーロが最低ラインとなる。
ビザは5年更新制で、滞在義務なし（年1日も不要）、家族（配偶者・子21歳まで・双方の両親）も同時取得可能。7年間の保有で市民権申請資格も得られるが、ギリシャは二重国籍容認ながら日本は原則不可のため、日本人は永住権保有が現実解。
税制：日本人にとっての「おいしいポイント」と「落とし穴」
日本人投資家にとって、ギリシャの税制は総じて有利だ。取得時の物件移転税は3％（新築はVAT 24％だが現在停止中で3％転移税適用）、年次のENFIA（不動産保有税）は評価額500万ユーロの物件で年2,500〜4,000ユーロ程度（災害保険加入で▲20％）。賃貸収入は月1,000ユーロ（年12,000ユーロ）以下の部分は15％と低い税率で、日本の不動産所得と同水準だ。
最大のハイライトは、2026年末までキャピタルゲイン税が停止中であること。5年保有で5,000万円の含み益が出ても、売却益への課税はゼロ。これは日本（20.315％）、米国（最大20％）、欧州主要国（28〜36％）と比較して突出して有利。加えて、長期賃貸（120㎡以下、3年以上賃貸）への所得税免除、非Dom制度（50万ユーロ投資＋年15万ユーロ定額課税）など、税制メニューは多彩である。
一方で落とし穴は、(1)日本居住者はギリシャ賃貸所得に対し日本で総合課税（日本ギリシャ租税条約あり、二重課税控除可）、(2)ENFIAは毎年3〜4月に徴収される確定申告型、(3)日本の国外財産調書（5,000万円超）・財産債務調書の対象、(4)相続時には日本の相続税が適用される（ギリシャ側の相続税は配偶者・子で1〜10％）といった点。特に(4)は、ギリシャ国内の「世界銀行保証」的な信託スキームが使えないため、生前贈与や法人保有スキームでの対策が必要になる。
おすすめエリア：日本人の資金規模別ベストチョイス
(A) 投資予算1.3〜1.8億円（80〜110万ユーロ）の場合：アテネ中心部のコロナキ（Kolonaki）の既存高級アパート（100〜150㎡）、または グリファダ（Glyfada）の海近マンション。コロナキはキャピタル重視、グリファダはエリニコン効果で中長期の二桁上昇が期待できる。
(B) 予算2〜3億円（120〜180万ユーロ）の場合：ヴーラ・ヴリアグメニの海景ペントハウス、またはキフィシア（Kifisia）の庭付きメゾネット。家族用セカンドホームとしての実用性と資産性を両立。
(C) 予算3億円超：エリニコン・リビエラタワー分譲、または島嶼部（パロス・コルフ）のラグジュアリーヴィラ。前者は短期的なブランド資産、後者は短期賃貸運用で6〜9％のグロス利回りが狙える。
購入プロセスと実務上の注意
購入プロセスは概ね45〜60日。(1)AFM（税番号）取得（代理可・1〜2週間）、(2)ギリシャ銀行口座開設（要渡航または代理）、(3)物件選定・交渉（1〜4週間）、(4)予約契約（手付10％）、(5)デューデリジェンス（タイトル確認・抵当権チェック、3〜6週間）、(6)公証人による本契約・代金決済、(7)登記（Ktimatologio）完了。英語対応のバイリンガル弁護士（報酬：物件価格の1〜1.5％）、地元公証人（0.8〜1.0％）、代理権限のある税務代理人は必須。日本語対応が可能なエージェントはアテネで数社あるが、法的手続きは必ず独立した弁護士に依頼することが重要。送金は日本の銀行からギリシャ銀行口座へのSWIFT送金となるが、マネーロンダリング規制により原資証明（給与・事業収益・資産売却等）の提出が厳格化しており、事前準備が必要。
データパート
ゴールデンビザ投資基準（2024年改正・2026年時点）
| 投資タイプ | 最低投資額 | 最小面積 | 対象エリア |
|---|---|---|---|
| 不動産（高需要エリア） | 80万EUR（約1.32億円） | 120㎡／単一物件 | アテネ、テッサロニキ、ミコノス、サントリーニ、人口3,100人超の島 |
| 不動産（その他エリア） | 40万EUR（約6,600万円） | 120㎡／単一物件 | 上記以外の本土・島嶼部 |
| 歴史的建造物改修 | 25万EUR（約4,125万円） | 制限なし | 全国 |
| 商業→住宅転用 | 25万EUR（約4,125万円） | 制限なし | 全国 |
| ファンド投資 | 25万〜50万EUR | ― | AIF出資等 |
日本人購入に必要な実務コスト（80万EUR物件想定）
| 項目 | 費用率 | 概算額（EUR） | 円換算 |
|---|---|---|---|
| 物件価格 | 100％ | 800,000 | 1.32億円 |
| 移転税（Transfer Tax） | 3.00％ | 24,000 | 396万円 |
| 付加税 | 0.09％ | 720 | 11.9万円 |
| 公証人手数料 | 1.00％ | 8,000 | 132万円 |
| 登記料（Ktimatologio） | 0.50％ | 4,000 | 66万円 |
| 弁護士報酬 | 1.00〜1.50％ | 8,000〜12,000 | 132〜198万円 |
| エージェント手数料 | 2.00％＋VAT | 19,840 | 327万円 |
| 鑑定・調査費 | ― | 1,500〜2,500 | 25〜41万円 |
| AFM取得・翻訳等 | ― | 500〜1,500 | 8〜25万円 |
| 合計（物件価格別） | 8.5〜9.5％ | 約70,000 | 約1,155万円 |
年次保有コスト（80万EUR物件想定）
| 項目 | 年額（EUR） | 円換算 |
|---|---|---|
| ENFIA（災害保険加入時） | 1,800〜2,600 | 30〜43万円 |
| 補助ENFIA（個人、20万EUR超部分） | 600〜6,900 | 10〜114万円 |
| 管理費・共益費（アパート） | 1,200〜3,600 | 20〜59万円 |
| 火災・家財保険 | 400〜800 | 7〜13万円 |
| 税務代理人報酬 | 500〜1,000 | 8〜17万円 |
| 固定収支（運用前） | 約4,500〜14,900 | 74〜245万円 |
賃貸収益モデル（アテネ中心部80万EURアパート・長期賃貸想定）
| 項目 | 月額／年額（EUR） | 円換算 |
|---|---|---|
| 月額賃料（120㎡×€22/㎡） | 2,640 | 43.6万円 |
| 年間賃料総収入 | 31,680 | 523万円 |
| 空室損失（▲5％） | ▲1,584 | ▲26万円 |
| 実効収入 | 30,096 | 497万円 |
| 経費合計（運営・税前） | ▲5,000 | ▲83万円 |
| 所得税（15/35/45％累進） | ▲約6,800 | ▲112万円 |
| 税引後手取り | 約18,296 | 約302万円 |
| 税引後手取利回り | 約2.29％ | |
| ※長期3年免税適用時 | 税引後+6,800EUR | 約413万円／3.13％ |
日本人おすすめエリアマップ
| エリア | タイプ | 予算目安 | 特徴 |
|---|---|---|---|
| Kolonaki | 高級市街地 | 80〜150万EUR | キャピタル重視、文化・大使館街 |
| Glyfada | 海岸高級住宅地 | 80〜200万EUR | リビエラ中核、エリニコン直結 |
| Voula/Vouliagmeni | 最高級海岸 | 150〜500万EUR | ブランド価値・ヴィラ |
| Kifisia | 北部高級住宅地 | 80〜300万EUR | 家族向け・学校・自然 |
| Piraeus（リヴァイタライズゾーン） | 再開発港湾 | 40〜80万EUR | 利回り重視、成長期待 |
| エリニコン（新築） | 最先端再開発 | 150〜500万EUR | ブランド・将来性 |
| パロス島 | リゾート | 60〜200万EUR | 短期賃貸運用 |
| コルフ島 | 新興ラグジュアリー | 50〜300万EUR | ポストミコノス |
税制ハイライト（2026年時点・日本人目線）
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 移転税 | 3％（中古）／現在新築にも適用（VAT停止中） |
| キャピタルゲイン税 | 0％（2026/12/31まで停止） |
| 賃貸所得税 | 15％（〜€12,000）／35％（〜€35,000）／45％（超過） |
| 長期賃貸免税 | 120㎡以下・3年以上賃貸で3年間所得税免除 |
| ENFIA保険減額 | 自然災害保険付帯で▲20％（評価額€50万以下） |
| 非Dom制度 | 投資€50万＋年€15万定額課税で海外所得非課税 |
| 相続税（配偶者・子） | 1〜10％累進（€150,000非課税枠） |
| 日本との租税条約 | あり（二重課税控除可） |
購入プロセス タイムライン
| ステップ | 期間 | 主な内容 |
|---|---|---|
| ① AFM取得 | 1〜2週間 | 代理取得可 |
| ② 銀行口座開設 | 1〜2週間 | 初回は渡航推奨 |
| ③ 物件選定・交渉 | 1〜4週間 | 複数内見推奨 |
| ④ 予約契約・手付10％ | 1週間 | 弁護士介在 |
| ⑤ デューデリジェンス | 3〜6週間 | 登記・抵当権調査 |
| ⑥ 公証人契約・決済 | 1日 | 同日送金 |
| ⑦ 登記完了 | 2〜4週間 | Ktimatologio |
| 合計 | 45〜75日 |
出典
- Astons Greece: Greece Real Estate Investor's Guide
- Astons Greece: Greece Golden Visa 2026
- Immigrant Invest: Greece Property Taxes in 2026
- Grekodom: Ultimate Guide to Property Taxation in Greece 2025-2026
- Global Citizen Solutions: Property Taxes in Greece
- Borderless Lawyers: How to Get a Greek Tax Number (AFM)
- Elxis: New Greece Short-Term Rental Rules 2025
- Investment Visa: Buying Property in Greece in 2026