ヨーロッパ / ポルトガルシリーズ

ポルトガル不動産｜日本人投資家向け購入完全ガイド【2026年版】

為替レート：1EUR＝約165円換算

ポルトガルヨーロッパ購入ガイド実務

最終更新 2026年4月1日読了 12分利回り重視

為替レート：1EUR＝約165円換算

読み物パート

日本人がポルトガル不動産を買う前に知るべき3つの制度変更

ポルトガル不動産に興味を持つ日本人投資家が2026年現在、最も注意すべきは制度の大きな変化です。過去数年で以下の3つが変わりました：

ゴールデンビザの不動産投資枠が2023年10月に廃止
NHR（非居住者税制優遇）が2025年3月31日で終了、NHR2.0（IFICI）へ移行
D7ビザ・D8ビザは継続、リタイア層・デジタルノマドに有効

かつてポルトガルは「50万EURの不動産を買えば居住権がもらえる国」として日本でも有名でしたが、この枠組みは消滅しました。しかし不動産投資そのものは今も活発で、外国人に対する購入規制は一切ありません。ビザの取得経路が変わっただけで、投資の旨味は健在です。

ゴールデンビザの2023年改定内容

2023年10月、Mais Habitação法により、ゴールデンビザの以下の投資枠が廃止されました：

不動産購入（50万EUR以上の住宅・商業物件）
キャピタル・トランスファー（銀行預金等）

現在も有効な経路：

規制対象投資ファンドへ50万EUR以上（不動産含むファンドは原則不可、企業株式ファンドなど）
文化・芸術・科学研究への25万EUR以上の寄付
研究機関への50万EUR以上の投資
雇用創出（10人以上）

不動産直接投資でゴールデンビザは取れなくなりましたが、不動産購入自体は引き続き誰でも可能です。

D7ビザとD8ビザ：リタイア層・ノマドの選択肢

**D7ビザ（受動所得ビザ）**は、年金・配当・賃貸収入など「受動所得（Passive Income）」が月1,200EUR（約19.8万円）以上ある人向け。日本の年金受給者、退職後の資産家、不動産賃貸オーナーなどに最適です。最低4ヶ月程度のポルトガル滞在が条件で、5年後に永住権申請可能。

**D8ビザ（デジタルノマドビザ）**は2022年新設。月収約3,480EUR（約57.4万円）以上の給与またはフリーランス収入がある人向け。IT専門家、コンサルタント、リモートで働く日本人会社員などに適合。

どちらも不動産購入とセットで活用されるケースが多く、D7・D8ビザで居住しながら不動産を購入・保有するのが2026年現在の王道パターンです。

NHRからNHR2.0（IFICI）へ：税制の変化

旧NHR（非居住者税制）は2025年3月31日で新規受付終了。年金・海外所得への優遇が特徴でしたが、欧州委員会からの圧力と国内世論で廃止に至りました。

後継の**NHR2.0＝IFICI（Fiscal Incentive for Scientific Research and Innovation）**は対象が狭く、研究・イノベーション・高度技術職に従事する外国人のみに限定されています。対象者は10年間、ポルトガル源泉所得に20%の固定税率、外国源泉所得は原則非課税。

日本人の多くは新NHRの対象外となるため、D7・D8ビザ取得者はポルトガルの一般所得税（累進課税、最高税率48%） が適用されます。配当・利子28%、不動産賃貸収入は非居住者フラット28%、年金は累進税率。

不動産購入の具体的プロセス（日本人向け）

ステップ1：NIF取得 ポルトガル税務番号（NIF：Número de Identificação Fiscal）を取得。日本在住者は駐日ポルトガル大使館、または現地弁護士・会計士を通じて代理申請可能（約150〜300EURの費用）。

ステップ2：銀行口座開設 NIFと住所証明で開設可能。Millennium BCP、ActivoBank、Santander Portugalなどが外国人対応に慣れています。本人渡航が原則ですが、委任状でのリモート開設も一部可能。

ステップ3：物件検索・内見 主要ポータル：

Idealista.pt：物件数最大
Imovirtual.com：2位、使いやすい
Casa Sapo：現地密着
Engel & Völkers、Sotheby's：高級物件

ステップ4：仮契約（CPCV） 売買予約契約書（Contrato de Promessa de Compra e Venda）を締結、手付金として物件価格の10〜20%を支払う。弁護士によるデューデリジェンス（登記簿・債務・許認可）は必須。

ステップ5：融資審査（利用の場合） 非居住者は最大LTV70%、金利2.85〜4.5%。審査4〜8週間。

ステップ6：公正証書（Escritura）締結 公証人立ち会いで本契約。残金・税金・諸費用を決済し、所有権移転。

ステップ7：登記・税務手続き 土地登記所（Conservatória do Registo Predial）で登記、税務署で納税者として物件登録。

日本人が見落としがちな5つの注意点

AL（Alojamento Local）規制強化：短期貸し営業はリスボン・ポルト都心部で新規ライセンス発行が制限されている地区あり。購入前に当該物件・地区のAL取得可否を確認。
IMIは毎年発生：年間0.3〜0.4%の固定資産税。60万EUR超はAIMI（富裕税）0.7%追加。
為替リスク：EUR/JPYの変動。購入時165円、5年後に130円なら円建て価値は20%減。ヘッジ検討要。
相続税はゼロだが印紙税10%：ポルトガルは直系親族への相続税なし。ただし「無償譲渡印紙税」10%が非直系に課税。
ホームインシュアランス必須：火災保険は融資の条件。コンドミニウム費用は月50〜300EUR。

日本からの投資動線：どう始めるか

初期リサーチ（1〜2ヶ月）：Idealista等で物件調査、予算設定
現地弁護士・会計士の選定：日英対応の事務所を1〜2社確保
初回視察旅行（1週間程度）：3〜5物件を実際に内見、NIF・銀行口座を同時に手続き
CPCV締結：帰国後もリモートで進行可能
融資審査（併行）：Millennium BCPまたはSantander Portugalに申し込み
公正証書：再渡航または委任状で代理締結
管理会社契約：賃貸運用するなら地元の管理会社と契約

一連のプロセスは順調に進んでも3〜6ヶ月を要します。急がず、信頼できる現地パートナーを固めることが成功の鍵です。

データパート

購入時コスト（50万EUR物件の例）

項目	金額（EUR）	円換算	備考
物件価格	500,000	約8,250万円	-
IMT（購入税）	約30,000	約495万円	6%相当（累進）
印紙税（購入）	4,000	約66万円	0.8%
公証人・登記費用	1,500	約25万円	-
弁護士費用	5,000〜7,500	約83〜124万円	物件価格の1〜1.5%
鑑定料（融資時）	400	約6.6万円	-
銀行手数料（融資時）	3,500〜7,000	約58〜116万円	融資額の1〜2%
ローン印紙税（融資時）	2,100	約35万円	融資額の0.6%
合計（現金購入）	約541,000	約8,927万円	物件価格＋8.2%
合計（融資70%利用）	約197,500	約3,259万円	自己資金

IMT税率表（2025年・主要住居用、本土）

物件価格帯（EUR）	税率	控除額（EUR）
〜104,261	0%	-
104,261〜142,618	2%	2,085
142,618〜194,458	5%	6,364
194,458〜324,058	7%	10,253
324,058〜621,501	8%	13,494
621,501〜1,128,287	6%（一律）	-
1,128,287超	7.5%（一律）	-

主要ビザ比較

ビザ種類	対象	最低所得要件	滞在要件	永住権取得
ゴールデンビザ	投資家（ファンド等）	50万EUR投資	年7日	5年後
D7ビザ	年金・受動所得者	月1,200EUR	年183日推奨	5年後
D8ビザ	デジタルノマド	月3,480EUR	年183日推奨	5年後
D2ビザ	起業家	事業計画次第	年183日	5年後

年間ランニングコスト（50万EUR物件保有）

項目	年間（EUR）	円換算	備考
IMI（固定資産税）	1,500〜2,000	約25〜33万円	VPT基準0.3〜0.4%
AIMI（富裕税）	0	-	60万EUR以下は対象外
コンドミニウム費用	600〜2,400	約10〜40万円	月50〜200EUR
火災保険	200〜500	約3〜8万円	-
水道光熱費	1,200〜2,400	約20〜40万円	空室時も基本料
管理会社手数料	賃料の10〜15%	-	賃貸運用時
合計（空室時）	約3,500〜7,300	約58〜120万円	-

賃貸収入の税制（非居住者）

項目	税率・控除
フラット税率	28%（選択可能）
累進課税選択時	最高48%
控除可能費用	修繕費、管理費、IMI、AIMI、保険料、住宅ローン利息
短期貸し（AL）	純利益の35%が課税所得、実効税率約10%相当

日本語対応サービス提供者（参考）

種類	例	備考
日系不動産会社	PIS Portugal、Japan-Portugal Connect	日本人対応
国際弁護士事務所	Lexidy、Belion Partners	日英対応
税務顧問	Global Citizen Solutions、Global Advisors	日英対応
邦人ネットワーク	在ポルトガル日本商工会議所	情報源

日本人が注目すべきエリアと予算目安

エリア	50万EUR（約8,250万円）で買えるもの	推奨用途
リスボン市中心部	約60〜80m²アパート（Avenida、Estrela等）	高級短期貸し
リスボン郊外（Cascais）	約100〜130m²アパート	長期賃貸・移住
ポルト市中心部	約120〜150m²アパート（Cedofeita、Bonfim）	投資・居住両用
ポルト郊外（Foz do Douro）	約80〜100m²アパート	高級居住
アルガルヴェ内陸	2〜3ベッドルームのヴィラ+プール	リタイア移住
アルガルヴェ沿岸	約60〜80m²アパート	バケーションレンタル

出典

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