ヨーロッパ / ポルトガル シリーズ
ポルトガル不動産融資ガイド｜外国人向けモーゲージ完全解説【2026年版】
為替レート：1EUR＝約165円換算
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読み物パート
ポルトガルの住宅ローン市場：外国人にも開かれた制度
ポルトガルは西欧の中でも外国人に対して比較的寛容な融資環境を持つ国です。EU加盟国・非加盟国を問わず、外国人でも住宅ローンを組むことが可能で、特にMillennium BCP、Santander Portugal、Bankinter、Novobanco、UCIといった大手銀行が、外国人投資家向けの専門部署を設けています。
2025年11月時点の新規住宅ローン金利は約2.85%。2024年の3%台前半から緩やかに低下傾向で、ECBの利下げサイクルが追い風となっています。変動金利はEuribor＋0.7〜1.5%、固定金利（10〜30年）は3.5〜4.5%が目安です。
非居住者のLTVは70%が上限
日本人を含む非居住外国人が最も気をつけるべきポイントは、LTV（ローン・トゥ・バリュー）比率が60〜70%に制限されることです。つまり、頭金として物件価格の30〜40%＋諸経費（購入時税込みで約8〜10%）を自己資金で用意する必要があります。
例えば50万EUR（約8,250万円）の物件を購入する場合：
- 頭金（30%）：15万EUR（約2,475万円）
- 諸経費（約8%）：4万EUR（約660万円）
- 最低自己資金合計：約19万EUR（約3,135万円）
- 融資可能額（70%）：35万EUR（約5,775万円）
主要銀行の外国人向けサービス
Millennium BCP（ミレニアムBCP）：ポルトガル最大手の民間銀行。英語対応の「International Desk」があり、日本を含む多国籍顧客への対応実績が豊富。LTVは非居住者で最大70%。審査期間は通常4〜8週間。
Santander Portugal：スペイン系多国籍銀行のポルトガル支店。グローバルプラットフォームを活かしたスピーディーな手続きが強み。2025年1月時点の平均金利は約3.22%で、以降も低下傾向。
Bankinter：富裕層向けプライベートバンキングに強み。高額物件（100万EUR以上）の融資で優位性あり。
Novobanco / UCI：プライムレート＋α型の柔軟な金利商品が多く、融資審査の柔軟性で定評。
申込から融資実行までの流れ
- NIF（納税者番号）取得：事前に必須。ポルトガル領事館または現地弁護士経由で取得（1〜2週間）。
- ポルトガル銀行口座開設：融資利用銀行での口座開設が前提。本人渡航か代理人委任で対応。
- 事前審査（Pre-approval）：収入証明、納税証明、既存ローン残高など提出。非居住者は翻訳認証済み書類が必要。
- 物件評価（Valuation）：銀行指定の鑑定士による査定。費用300〜500EUR（約5〜8万円）。
- 正式オファー（Binding offer）：金利・LTV・期間が確定。
- 公正証書締結（Escritura）：公証人立ち会いのもとで売買契約・融資契約を同時締結。
- 実行：融資金が売主に直接振り込まれる。
住宅ローン関連の諸費用
ローン契約には以下が追加でかかります：
- ローン印紙税：融資額の0.6%
- 銀行手数料：融資額の1〜2%（交渉可能）
- 鑑定料：300〜500EUR
- 公証人手数料：500〜1,000EUR
- 登記費用：融資額により変動
金利タイプの選び方
変動金利は足元の低金利環境を享受できる反面、Euribor上昇リスクあり。固定金利は30年ローンで3.5〜4.5%、変動より0.5〜1.0%高いものの金利上昇リスクをヘッジ可能。5〜10年の固定→変動への切替型（Mixed）も人気が高まっています。
データパート
2025〜2026年の主要銀行モーゲージ条件
| 銀行名 | 非居住者LTV上限 | 金利（変動・目安） | 金利（固定・目安） | 最長期間 | 英語対応 |
|---|---|---|---|---|---|
| Millennium BCP | 70% | Euribor+0.9〜1.5% | 3.5〜4.3% | 30年 | ◎ |
| Santander Portugal | 70% | Euribor+0.7〜1.3% | 3.3〜4.0% | 30年 | ◎ |
| Bankinter | 70% | Euribor+0.85〜1.4% | 3.5〜4.2% | 30年 | ○ |
| Novobanco | 60〜70% | Euribor+1.0〜1.6% | 3.6〜4.5% | 30年 | ○ |
| UCI | 60〜70% | Euribor+1.1〜1.8% | 3.8〜4.7% | 30年 | ○ |
LTV比較（居住ステータス別）
| 居住ステータス | LTV上限 | 頭金目安 |
|---|---|---|
| ポルトガル居住者（自宅） | 90% | 10% |
| ポルトガル居住者（投資用） | 80% | 20% |
| EU圏居住者 | 70〜80% | 20〜30% |
| 非EU居住者（日本人含む） | 60〜70% | 30〜40% |
融資シミュレーション（50万EUR物件）
| 項目 | 金額（EUR） | 円換算 |
|---|---|---|
| 物件価格 | 500,000 | 約8,250万円 |
| 融資額（LTV70%） | 350,000 | 約5,775万円 |
| 頭金 | 150,000 | 約2,475万円 |
| IMT（購入税・約6%） | 30,000 | 約495万円 |
| 印紙税（0.8%） | 4,000 | 約66万円 |
| ローン印紙税（融資額0.6%） | 2,100 | 約35万円 |
| 公証人・登記・銀行手数料（合計） | 7,000〜10,000 | 約115〜165万円 |
| 自己資金総額 | 約193,100 | 約3,186万円 |
月額返済額シミュレーション（金利3.8%・30年）
| 融資額（EUR） | 月額返済（EUR） | 月額返済（円） |
|---|---|---|
| 200,000 | 931 | 約15.4万円 |
| 350,000 | 1,630 | 約26.9万円 |
| 500,000 | 2,329 | 約38.4万円 |
| 750,000 | 3,494 | 約57.7万円 |
必要書類チェックリスト（非居住者）
| 書類 | 備考 |
|---|---|
| パスポート | 有効期限6ヶ月以上 |
| NIF（ポルトガル納税者番号） | 必須、事前取得 |
| 収入証明（3年分源泉徴収票・確定申告書） | ポルトガル語翻訳・公証要 |
| 銀行取引履歴（6ヶ月分） | 英訳でも可の銀行あり |
| 既存ローン残高証明 | 日本で契約中の住宅ローン等 |
| クレジットレポート | 在住国の信用情報 |
| 物件売買予約契約書（CPCV） | 仮契約書 |
出典
- PortugalProperty.com - Portuguese Mortgage Rates Outlook 2025-2026
- Portugal Homes - Mortgages in Portugal 2025
- Traverse International Finance - Portugal Mortgage Factsheet 2025
- CAFIMO - Best Mortgage Rates in Portugal 2025
- Investropa - Foreigner Mortgage Portugal 2026
- holapedro - Mortgage rates in Portugal 2026
- EMF HYPOSTAT 2025 Portugal Report