REITシリーズ第16回

【2026年版】台湾・韓国REIT徹底ガイド｜国泰敦南商辦・中信新光金・Lotte REIT・NH All Korea REITで読む東アジアREIT第二層

台湾国泰敦南商辦REIT、中信新光金REIT、韓国Lotte REIT、NH All Korea REIT、Shinhan Alpha REIT等の東アジア第二層REIT市場を比較。流動性・法制度・配当源泉税、日本居住者のアクセス経路まで詳解。

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最終更新 2026年4月24日読了 15分利回り重視

読み物パート｜J-REIT・S-REITの次に来る「台湾・韓国REIT」

アジア太平洋REIT市場は、日本(J-REIT、時価総額約15兆円)とシンガポール(S-REIT、約11.5兆円)の2大市場を中心に発達してきたが、2022〜2026年にかけて第二層(Second Tier)として台湾REIT市場と韓国REIT市場が急速に成長している。2026年4月時点で、台湾REIT全市場の時価総額は約2,850億TWD(約1.3兆円)、韓国REIT全市場は約85兆KRW(約9.3兆円)と、J-REIT・S-REITには及ばないもののASEAN主要国(タイ、マレーシア、フィリピン)を明確に上回る規模に成長した。

この2市場が「先進REIT市場」の仲間入りを果たしつつある背景には、(1) 台湾は2017年の不動産投資信託制度改革と2023年の法人税率引き下げで個別REITの組成コストが低下、(2) 韓国は2017年のK-REIT制度改革(投資型上場REITの拡充)と2020年以降のNPS・KIC・KTBといった年金・機関投資家の大量配分、(3) 両国とも国内不動産市場の成熟で伝統的な物件取引市場だけでは吸収しきれない大型資産がREIT組成の母集団となった、という3つの構造要因がある。

台湾REIT市場の中心銘柄は、国泰1敦南商辦(カセイ敦南オフィス、2910-TW)、新光1富邦商辦(シンコウ富邦オフィス、2915-TW)、中信1新光金(2913-TW)、そして**富邦1商辦(2911-TW)**などで、台北市内の一等地オフィスを中核資産とするオフィスREITが主体。時価総額の最大銘柄は国泰系の敦南商辦・第3回で約480億TWD(約2,200億円)規模。台湾TAIEXに上場し、配当利回りは平均4.5〜5.8%、P/NAV倍率は0.85〜1.05倍の範囲で推移している。

韓国REIT市場(K-REIT)は台湾と異なり、物流・リテール・住宅・ホテルと多様なセクターを含む。中核銘柄は、Lotte REIT(330590)、Shinhan Alpha REIT(293940)、NH All Korea REIT(400760)、KB Star REIT(432320)、SK REIT(395400)、Korea Investment Estate REIT(434220)、Samsung FN REIT(448730)。時価総額最大はLotte REIT(約2.1兆KRW、約2,300億円)で、ロッテグループの百貨店・アウトレット・物流センターを原資産とする複合REIT。配当利回りは平均6.5〜8.2%と、ASEAN・台湾よりも高水準にある。

2025〜2026年の論点は3つ。第一に、台湾のAIサプライチェーン関連不動産需要で、TSMC・UMC・鴻海系の半導体工場およびサプライヤー工場の周辺需要が産業REITの賃料を押し上げている。第二に、韓国のデータセンター・物流REITの登場で、2024〜2025年にKB Star REITやSamsung FN REITが産業・DCセクター組入れを開始し、K-REIT市場のセクター多様化が進んでいる。第三に、機関投資家(年金・ソブリン)のREIT組入れ拡大で、National Pension Service(韓国NPS、AUM約1,100兆KRW)が2024年以降、国内K-REIT組入れ比率を引き上げており、流動性・バリュエーションの下支え要因となっている。

日本居住者にとって、台湾・韓国REITは「J-REIT・S-REITの次に来る、成長性の高いアジアREIT」として、ポートフォリオの海外REIT配分のうち15〜25%を占める選択肢として成立しつつある。

データパート|台湾REITと韓国REITの主要銘柄

台湾REIT主要銘柄(2026年4月)

銘柄	ティッカー	セクター	時価総額(億TWD)	配当利回り	P/NAV
国泰1敦南商辦	01002T	オフィス(台北信義区)	約480	5.2%	0.92
新光1富邦商辦	01003T	オフィス複合	約390	5.5%	0.88
中信1新光金	01004T	金融ビル・リテール複合	約310	5.8%	0.85
富邦1商辦	01001T	オフィス	約280	5.0%	0.95
南山金融大樓	01005T	オフィス(単一建物)	約210	6.2%	0.82
三井Outletパーク高雄	01006T	リテール	約180	5.6%	0.90
國泰2信義A12	01007T	リテール(百貨店)	約150	5.8%	0.92
新光3微風南京	01008T	リテール複合	約120	6.0%	0.88
台新1信義	01009T	オフィス	約95	5.5%	0.93

韓国REIT(K-REIT)主要銘柄

銘柄	ティッカー	セクター	時価総額(億KRW)	配当利回り	P/NAV
Lotte REIT	330590	リテール・物流複合	約21,000	7.5%	0.82
Shinhan Alpha REIT	293940	オフィス中心	約12,500	6.8%	0.88
NH All Korea REIT	400760	複合(オフィス+リテール+物流)	約9,800	8.2%	0.78
KB Star REIT	432320	物流・リテール	約7,200	7.8%	0.85
SK REIT	395400	オフィス・エネルギー不動産	約6,500	7.2%	0.82
Samsung FN REIT	448730	データセンター・物流	約5,800	6.5%	0.90
Mirae Asset Maple REIT	357250	米国オフィス(海外投資型)	約4,200	9.5%	0.58
Korea Investment Estate	434220	複合	約3,800	7.5%	0.82
Ecol REIT(GoldmanSachs系)	435520	オフィス・複合	約3,200	7.0%	0.80

台北Prime Officeマーケット指標(2026年Q1)

指標	2022	2023	2024	2025	2026Q1
Prime Office賃料(TWD/坪/月)	4,850	5,120	5,380	5,620	5,780
Grade A空室率	8.5%	7.2%	6.5%	5.8%	5.2%
新規供給(千坪)	42	38	32	28	24(通期予想)
Net Absorption(千坪)	38	42	48	52	45(通期予想)
稼働率(主要REIT平均)	91%	93%	95%	96%	97%

ソウルPrime Officeマーケット指標(2026年Q1)

指標	2022	2023	2024	2025	2026Q1
Gangnam Prime賃料(千KRW/坪/月)	168	182	198	215	222
CBD(光化門・鐘路)賃料(千KRW/坪/月)	142	156	170	182	188
Grade A空室率	5.2%	4.8%	3.5%	2.8%	2.5%
新規供給(千坪)	85	78	72	68	58(通期予想)
Net Absorption(千坪)	72	85	92	98	105(通期予想)

韓国・台湾REIT分配金実績(5年推移)

銘柄	2021年DPU	2022	2023	2024	2025	5年CAGR
国泰1敦南商辦(台湾)	2.85TWD	2.92	3.05	3.18	3.32	+3.8%
中信1新光金(台湾)	2.58	2.68	2.82	2.95	3.08	+4.5%
Lotte REIT(韓国)	285KRW	298	312	325	342	+4.8%
Shinhan Alpha REIT(韓国)	218	232	245	258	272	+5.8%
NH All Korea REIT(韓国)	142	158	172	185	198	+8.5%
KB Star REIT(韓国)	125	138	152	165	178	+9.2%

台湾・韓国REIT vs アジア太平洋REIT指標比較

指標	台湾REIT平均	韓国REIT平均	J-REIT平均	S-REIT平均	Hong Kong REIT平均
配当利回り	5.6%	7.5%	4.5%	5.8%	7.2%
P/NAV	0.88	0.82	0.92	0.88	0.65
Gearing比率	35-40%	45-55%	45-50%	38-42%	25-35%
5年分配金CAGR	+3.5%	+6.8%	+2.2%	+2.5%	-0.5%
流動性(日平均売買代金、百万USD)	12-25	8-35	55-180	45-120	15-45

機関投資家・年金の組入比率(2025年末)

市場	機関投資家比率	年金比率	外国人投資家比率	個人投資家比率
台湾REIT	約52%	約18%(労退・労保)	約12%	約36%
韓国REIT	約58%	約22%(NPS中心)	約18%	約24%
J-REIT	約65%	約25%(GPIF含む)	約22%	約13%
S-REIT	約68%	約28%(CPF・GIC)	約35%	約12%

日本居住者視点の実務|台湾・韓国REITの買い方

主要証券会社の取扱状況

台湾REIT・韓国REITは日本の主要ネット証券での個別銘柄直接購入の取扱が限定的。韓国KOSPI上場REITはSBI・楽天で部分的に取扱あり、台湾TWSE上場REITはIB・Saxo等の海外経由が主流。一部はアジア太平洋REIT ETF経由で間接的にアクセス可能。

経路	台湾個別銘柄	韓国個別銘柄	APACREITETF経由	NISA対応	売買手数料
SBI証券	×	一部(Lotte、Shinhan)	iShares APAC取扱	対応銘柄のみ	約定代金×0.495%
楽天証券	×	一部	同	対応銘柄のみ	約定代金×0.495%
マネックス証券	×	×	同	一部対応	—
Interactive Brokers	○(TWSE)	○(KOSPI)	全般	NISA非対応	低コスト
Saxo Bank	○	○	全般	NISA非対応	低コスト

税制整理|台湾・韓国REIT課税

台湾:

配当源泉税: 21%(外国人投資家、標準税率)、日台租税条約で10%軽減可能(手続要)
日本側課税: 20.315%
実効税率: 軽減後でも約29-30%(高水準)

韓国:

配当源泉税: 22%(地方税含む)、日韓租税条約で15%軽減可能
日本側課税: 20.315%
実効税率: 軽減後で約28-30%

市場	現地源泉税(標準)	条約軽減税率	日本側課税	実効税率(軽減適用後)
台湾	21%	10%(申請必要)	20.315%	約28-30%
韓国	22%	15%(申請必要)	20.315%	約28-32%
シンガポール(参考)	0%	—	20.315%	約20%
日本(J-REIT参考)	—	—	20.315%	約20%

ETF経由で台湾・韓国REIT露出を取る選択肢

ETF	ティッカー	経費率	台湾REIT比率	韓国REIT比率	日本取扱
iShares Asia Developed Real Estate	DRW/類	0.48%	約8%	約6%	SBI・楽天
Vanguard FTSE Asia Pacific	VPL	0.08%(REIT比率限定)	約5%	約4%	全社
Global X MSCI China REIT	CHIR	0.65%	—	—	IB経由
iShares Global REIT	REET	0.14%	約1%	約2%	SBI・楽天
iShares MSCI Korea	EWY	0.59%	REIT比率小さい	全体約5%	SBI・楽天
iShares MSCI Taiwan	EWT	0.59%	REIT比率小さい	—	SBI・楽天

通貨・為替の扱い

TWD(台湾ドル)・KRW(韓国ウォン)ともに対円でレンジ推移の傾向。TWDは2020〜2025年にかけて対円で比較的安定(1TWD=3.5-4.0円)、KRWは同期間に1KRW=0.085-0.115円のレンジでボラタイルな値動き。台湾・韓国REIT投資では、為替ヘッジなしの場合、分配金の円換算額が通貨変動に対して直接影響を受けるため、長期保有前提でのボラティリティ許容度が必要。

NISA成長投資枠での活用戦略

2024年NISA改訂後、成長投資枠(年間240万円、生涯1,200万円)でも台湾・韓国個別REITは対応銘柄が限定的なため、全銘柄NISA組入は困難。Lotte REIT・Shinhan Alpha REIT(SBI・楽天で一部対応)を中心に、APACREITETF(REET等)でサテライト配分を取る戦略が現実解。台湾REITに直接露出したい場合は、IB経由での特定口座保有が実務的な選択となる。

まとめ|編集部の視点

台湾・韓国REIT市場は、J-REIT・S-REITの両輪に続く「アジア太平洋REIT第二層」として、2026〜2030年にかけて制度的成熟と資産規模拡大の両面で急速に進化する。台湾REITは分配金CAGR+3.5%と成長は緩やかだが、台北一等地のPrimeオフィス主体で資産品質が高く、TSMC中心のAIサプライチェーン需要で長期賃料上昇が見込まれる。韓国REITは分配金利回り平均7.5%と東アジアREITで最高水準、NH All Korea REITやKB Star REITのような複合・物流系REITは分配金CAGR+8-9%と高成長。

日本居住者のポートフォリオ組入れでは、(1) アクセスの制約(個別銘柄取扱が限定的)、(2) 税負担の高さ(実効28-30%)、(3) 通貨ボラティリティ、という3つの実務課題があり、J-REIT・S-REITを中核(60-70%)、台湾・韓国REITをサテライト(20-30%)とする配分戦略が現実解。特にLotte REIT、Shinhan Alpha REIT、NH All Korea REITは配当利回り・流動性のバランスが良く、中核サテライト候補となる。

リスク要因としては、(1) 台湾の地政学リスク(対中関係)再悪化によるバリュエーション圧縮、(2) 韓国の借入比率の高さ(平均45-55%)と金利再上昇時の分配金圧縮リスク、(3) 両市場の流動性が他のアジア主要REIT市場より低く、大規模売却時のインパクトコストが大きい、(4) 現地源泉税の租税条約軽減手続きの煩雑さ、の4点が主要である。特に(3)は、NH All Korea REITやKB Star REITのように時価総額1兆KRW以下の銘柄では、10億円相当の売買でも価格への影響が出る場合があるため、分散投資と時間分散(積立的な購入)を併用することが望ましい。

出典・参照

台湾証券交易所(TWSE): REIT市場月次統計(2025-2026)
金融監督管理委員会(FSC台湾): 不動産投資信託業績統計
Colliers Taiwan: Q1 2026 Office Market Report
CBRE Taiwan: Taipei Office MarketView 2025-2026
Korea Exchange(KRX): K-REIT Market Overview 2025
Financial Supervisory Service(FSS韓国): REIT Market Report 2025
JLL Korea: Q1 2026 Seoul Office Market Report
Savills Korea: Investment Market Quarterly H2 2025
National Pension Service(NPS): Annual Investment Report 2024
Asia Pacific Real Estate Association(APREA): APAC REIT Report 2025
Lotte REIT: FY2025 Annual Report
Shinhan Alpha REIT: FY2025 Disclosure
NH All Korea REIT: FY2025 Presentation
国泰1敦南商辦: 2025年度年報
国税庁: 外国税額控除制度・日本台湾(民間取決)および日韓租税条約Q&A
Bloomberg Terminal: APAC REIT Fundamentals

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