東南アジア / ベトナム シリーズ
ベトナム不動産融資ガイド｜外国人ローンの現実と日系銀行の活用法（2026年版）
通貨換算レート：1VND＝約0.006円（1円＝約167VND）
通貨換算レート：1VND＝約0.006円（1円＝約167VND）
読み物パート
ベトナム不動産融資の基本構造
ベトナムにおける外国人向け不動産融資は、東南アジア主要国の中でも最も難易度が高い市場の一つです。結論から言えば、「外国人はベトナム国内銀行から住宅ローンを得ることは原則として困難」であり、現地ではキャッシュ購入が標準となっています。
その理由は明確です。ベトナム法制度上、外国人は土地を所有できず、アパート（コンドミニアム）に対しても50年のリースホールド権しか取得できません。そのため、万が一返済が滞った際、銀行が担保物件を差し押さえ・処分することに法的不確実性が伴い、現地銀行は外国人向け住宅ローンを「高リスク案件」と位置づけ、事実上受け付けていないケースがほとんどです。
外国人が利用可能な数少ない選択肢
それでも、2026年時点で一部の外資系銀行は外国人駐在員向けに限定的な住宅ローン商品を提供しています。代表的なのは以下の3行です。
- HSBC Vietnam：外国人向け住宅ローン商品を積極展開。最大融資期間25年、LTV（融資比率）最大70%。
- Shinhan Bank Vietnam（韓国系）：初期6ヶ月の固定金利5.5%、もしくは3年間固定6%のプランあり。在越の駐在員に人気。
- Standard Chartered Vietnam：最大30年ローン、条件はベトナム国内での労働許可証・居住証明が必須。
ただし、これらはいずれも「ベトナム国内で就労しており、給与がVND建てで銀行口座に入金される駐在員」を主対象としており、日本在住のまま純投資目的で購入する非居住者にはほぼ審査通過不可能です。
2026年の金利水準
2026年初頭時点の外国人向け住宅ローン金利は、初期ティーザー金利（6〜24ヶ月）で年5〜8%、その後**変動金利に移行して年9〜12.5%**という水準です。日本の住宅ローン（変動0.6〜0.9%）と比較すると10倍以上の水準であり、キャッシュ購入との比較で経済合理性を厳密に検討する必要があります。
日系銀行の活用法
日本人投資家が現実的に取りうる資金調達オプションは以下の通りです。
-
日本国内での円建て借入（推奨）
- SMBC信託銀行プレスティア、オリックス銀行、東京スター銀行などが海外不動産向け融資を検討可能。
- 担保は日本国内の既存不動産（自宅・収益物件）を差し入れるのが一般的。
- 金利は変動2〜3%、固定3〜4%程度（2026年時点）。
-
日本の地銀・メガバンクによるアパートローン流用
- 日本国内投資物件を担保に追加借入し、ベトナム送金後にキャッシュで購入。
- MUFG、SMBC、みずほは海外不動産の直接担保取得には消極的。
-
開発業者の分割払いプラン
- Vinhomes、Masterise Homes、Novalandなど大手デベロッパーは、プレビルド段階で30〜50%の頭金＋引渡しまでの分割払いを提示。金利は実質0〜5%相当で、事実上のベンダーファイナンス。
実務上の注意点
- ベトナムへの海外送金は外貨管理法（Ordinance on Foreign Exchange）の制約を受け、VND建て不動産決済には開発業者指定のエスクロー口座経由が必須。
- 売却時の資金回収（VND→USD/JPY変換・国外送金）にも税務証明・キャピタルゲイン税（CGT 2%）支払い証明書が必要。
- 為替リスクは無視できず、過去5年でVNDは対円で10〜15%変動している。
データパート
主要銀行の外国人向け住宅ローン比較（2026年4月時点）
| 銀行名 | 系統 | 対象者 | 最大LTV | 最大期間 | 初期金利 | 変動後金利 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| HSBC Vietnam | 英系 | 在越駐在員 | 70% | 25年 | 7.5% | 10〜11% |
| Shinhan Bank Vietnam | 韓国系 | 在越駐在員 | 70% | 25年 | 5.5〜6.0% | 9〜10% |
| Standard Chartered | 英系 | 在越駐在員 | 70% | 30年 | 7.0% | 10〜12% |
| Vietcombank | ベトナム系 | 主に現地人 | 70% | 20年 | 8.0% | 11〜12.5% |
| Techcombank | ベトナム系 | 主に現地人 | 70% | 25年 | 7.5% | 10〜12% |
日本人投資家の資金調達オプション比較
| 手法 | 金利水準 | 調達額目安 | 難易度 | 為替リスク |
|---|---|---|---|---|
| 日本でキャッシュ準備 | - | 上限なし | 低 | 送金時のみ |
| SMBC信託プレスティア | 2.5〜3.5% | 物件価格の50〜70% | 中 | あり |
| オリックス銀行海外不動産ローン | 3.0〜4.0% | 最大2億円 | 中 | あり |
| 日本国内物件担保追加借入 | 2.0〜3.5% | 担保評価次第 | 低 | あり |
| デベロッパー分割払い | 0〜5%相当 | 物件価格の50〜70% | 低 | 大 |
| ベトナム現地銀行 | 9〜12% | 物件価格の70% | 極高 | なし |
購入時諸費用の内訳（物件価格20億VND≒1,200万円のケース）
| 項目 | 料率 | VND額 | 円換算 |
|---|---|---|---|
| VAT（新築のみ） | 10% | 2.0億VND | 約120万円 |
| 登記料 | 0.5% | 1,000万VND | 約6万円 |
| 維持管理基金 | 2% | 4,000万VND | 約24万円 |
| 公証・手数料 | 0.5〜1% | 1,000〜2,000万VND | 約6〜12万円 |
| 合計（目安） | 13〜14% | 2.6億VND | 約156万円 |
賃貸運用時の税負担
| 税目 | 税率 | 備考 |
|---|---|---|
| 個人所得税（賃料） | 5% | 年間100百万VND（約60万円）以下は非課税 |
| 付加価値税（VAT） | 5% | 同上閾値で非課税 |
| 事業ライセンス税 | 300,000VND固定 | 年間100百万VND超で課税 |
| 売却時CGT | 譲渡額の2% | 所得税源泉として徴収 |
出典
- Foreigner Mortgage Vietnam: Eligibility, Tips (2026) – Bamboo Routes
- Home Loans | Applications and Mortgage Rates - HSBC VN
- Home Loan | Shinhan bank Vietnam
- Banks slash mortgage rates to decade low - VnExpress International
- Vietnam's Property Tax Regime in 2025 - Vietnam Briefing
- Property Investment in Vietnam: Foreigner's Guide (2025) - Global Property Guide