東南アジア / フィリピンシリーズ

フィリピン不動産投資ガイド｜マニラ＆セブで高利回りを狙う

最終更新: 2026年4月15日

フィリピン東南アジア不動産マーケット

最終更新 2026年4月1日読了 10分利回り重視

最終更新: 2026年4月15日

読み物パート｜なぜ今フィリピンなのか

フィリピンは人口約1億1,770万人、中位年齢わずか26.6歳という圧倒的な若さを誇る。人口の約42%が25歳未満であり、労働人口比率68.4%が住宅需要を力強く牽引している。BPO産業の成長とOFW（海外就労者）送金も不動産市場を下支えする構造的な強みだ。

**マニラ（メトロマニラ）**では、マカティCBD・BGC・オルティガスの3大ビジネス街がコンドミニアム投資の中心地。マカティCBDは㎡単価PHP30万〜45万（約80万〜120万円）と最高水準を維持し、BGCは新興開発が続くPHP27.5万/㎡（約73万円）前後で推移する。2026年は価格が緩やかに回復基調に入ると予測されており、買い手有利な局面といえる。

セブはリゾート・リタイアメント需要が特徴的で、購入者の約20%がリタイア層だ。マクタン島のウォーターフロント物件はPHP40万/㎡超（約106万円）のプレミアム価格となるが、市街地コンドはPHP13万〜23万/㎡（約35万〜61万円）と手頃。年間3〜7%の資産価値上昇が見込まれる。

外国人が所有できるのはコンドミニアムのみ（土地所有は不可）。共和国法4726号により、1棟あたり外国人の保有比率は総床面積の40%以下に制限される。土地を含む法人設立でも外国人持分は40%が上限だ。長期滞在にはSRRV（特別居住退職者ビザ）が有効で、50歳以上はUSD1.5万〜3万の定期預金で取得可能。2025年9月の制度改正で40歳以上にも門戸が開かれた（預金USD2.5万〜5万）。

データパート｜投資判断に必要な数字

マニラ主要エリアコンドミニアム価格（2026年）

エリア	㎡単価（PHP）	㎡単価（円換算）	60㎡目安
マカティCBD	300,000〜450,000	80万〜120万	1,800万〜2,700万
ロックウェル	350,000〜550,000	93万〜146万	2,100万〜3,300万
BGC	250,000〜300,000	66万〜80万	1,500万〜1,800万
オルティガス	180,000〜250,000	48万〜66万	1,080万〜1,500万

セブコンドミニアム価格（2026年）

エリア	㎡単価（PHP）	㎡単価（円換算）
セブ市街地	130,000〜230,000	35万〜61万
マクタン島リゾート	250,000〜400,000+	66万〜106万+

賃貸利回り比較

エリア	表面利回り	実質利回り（税・空室控除後）
マカティ・BGC（プライム）	5〜7%	2.5〜4.5%
マニラ高利回りエリア	6〜8%	3〜5%
ケソン市	5〜6%	2.5〜4%
セブ市街地	5〜7%	3〜4.5%

※為替レート: 1 PHP ≒ 2.65円（2026年4月BSP公示レート基準） ※メトロマニラの空室率は約25〜26%で推移。実質利回り算出時に要考慮。

外国人の所有・居住制度

項目	内容
コンドミニアム	所有可（1棟あたり外国人比率40%以下）
土地	所有不可（長期リース最大99年は可）
法人経由の土地保有	外国人持分40%以下の法人設立が必要
SRRV（退職者ビザ）	50歳以上: 預金USD15,000〜 / 40歳以上: USD25,000〜
購入時諸費用	物件価格の4〜8%（印紙税1.5%含む）

人口動態（2026年）

指標	数値
総人口	約1億1,770万人
中位年齢	26.6歳
25歳未満比率	42.4%
労働人口比率	68.4%
人口増加率	0.79%/年

出典

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