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カンボジア不動産成長率レポート｜プノンペンBKK1・Tonle Bassac価格動向と供給過剰リスク
2026年のプノンペン不動産市場を一言で表すなら「供給過剰下の価格調整局面」である。2025年末時点でプノンペンのコンドミニアム総供給戸数は約80,000戸に達し、2年前の57,000戸から約40％増加した。一方で販売スピードは鈍化し、完成在庫の売れ残り比率は平均30〜40％…
読み物パート
「調整局面」に入ったプノンペンコンドミニアム市場
2026年のプノンペン不動産市場を一言で表すなら「供給過剰下の価格調整局面」である。2025年末時点でプノンペンのコンドミニアム総供給戸数は約80,000戸に達し、2年前の57,000戸から約40％増加した。一方で販売スピードは鈍化し、完成在庫の売れ残り比率は平均30〜40％とされる。
この結果、2025年のプノンペン住宅市場は明確な「買い手市場」となり、一部エリアではアスキング価格から30〜50％の値引きで取引された事例も報告されている。グローバルプロパティガイドや地元のRealEstate.com.khの分析でも、2026年も「価格軟調・需要抑制・慎重な買い手心理」が続くとの見方が大勢を占めている。
ただし、プノンペン全体で下落一辺倒というわけではない。高級セグメント（BKK1・Tonle Bassac・Daun Penhの最高級帯）は2025年下半期に底打ちの兆しが見え、Q4 2025には前年同期比5％の上昇で平均2,800USD/㎡を超えた。セグメント間で明暗が分かれる「二極化市場」が鮮明になっている。
BKK1──プノンペンの「表参道」的立地の強さ
BKK1地区はプノンペンで最も成熟した高級エリアで、大使館・多国籍企業オフィス・高級レストランが集中する。コンドミニアム価格は平均2,300〜3,200USD/㎡、超高級帯では2,800〜3,500USD/㎡で、プノンペンで最も高い価格帯を形成する。
BKK1の強みは「エリアブランドの確立」「外国人テナント需要の厚み」「再販流動性の相対的高さ」にある。賃貸利回りは6〜7％と、プノンペン平均の6.5〜8％の中では中位だが、空室期間が短く（良質物件で2〜4週間）、駐在員需要が安定している点が投資家に評価されている。
Tonle Bassac──次の成長候補エリア
Tonle Bassacは四つ腕（Chaktomuk）の南側、BKK1に隣接するエリアで、近年急速に高級化が進んでいる。ミドル帯物件は1,800〜2,400USD/㎡、プライム物件は2,800〜4,500USD/㎡のレンジで、BKK1より若干安価ながら、大型複合開発（The Peak、Sky Tree、Times Square等）が集中する将来性の高いエリアだ。
Daun PenhのリバーフロントにはTonle Bassacから続く14,200戸のコンドミニアム在庫があり、賃貸利回りは平均6.8％。観光・外食需要の回復とともに、民泊・短期賃貸運用の適性も高まっている。
供給過剰リスクの実態：ピークは過ぎた可能性
業界データでは「45,200戸完成／180プロジェクト稼働中（2025年12月時点）」という数字もあり、完成ベースと計画ベースで数字が乖離している点に注意が必要だ。重要なのは、新規供給ペースが2019年のピーク（8,200戸／年）から2025年には3,800戸／年まで半減している点である。
供給サイドの調整局面に入っており、デベロッパー各社は新規プロジェクト着工を絞り込んでいる。このまま需要が回復すれば、2027〜2028年頃には需給バランスが正常化する可能性が高い。中長期的には、プノンペン都市圏人口増（年7.3万人）と中間層拡大が需要の下支え要因となる。
2026-2028年価格予測：エリア別の二極化
Bamboo Routes、Cambodia Investment Review、Global Property Guide等の主要調査機関の集約予測では、2026年のプノンペン全体価格は横ばい〜▲2％、2027年は+1〜3％、2028年は+3〜5％というシナリオが中央値となっている。ただし、これは平均値であり、BKK1・Tonle Bassacの一等地物件は2026年時点でも+3〜5％の緩やかな上昇が予測される一方、郊外の2015〜2018年建築の中古コンドミニアムは▲5〜▲10％の下落継続が想定される。
投資判断のポイントは、「エリア（BKK1・Tonle Bassac・Daun Penh中心）」「築年（2020年以降完成物件）」「デベロッパー（資本力のあるトップ10社）」「ストラータタイトル登記済み」の4条件を満たす物件を選別することにある。
データパート
プノンペン主要エリアのコンドミニアム価格（2026年4月時点）
| エリア | 平均価格（USD/㎡） | 価格レンジ（USD/㎡） | 特徴 |
|---|---|---|---|
| BKK1 | 2,800 | 2,300〜3,500 | 最高級・大使館街 |
| Tonle Bassac（プライム） | 3,200 | 2,800〜4,500 | 大型複合開発集中 |
| Tonle Bassac（ミドル） | 2,100 | 1,800〜2,400 | 中間層向け |
| Daun Penh（リバーフロント） | 2,500 | 2,000〜3,200 | 観光近接・短期賃貸適性 |
| Chamkarmon | 1,900 | 1,500〜2,300 | 住宅地・日系駐在員人気 |
| 7 Makara | 1,700 | 1,400〜2,100 | 中心部近接・中堅 |
| Toul Kork | 1,600 | 1,300〜2,000 | 教育機関集積 |
| Sen Sok | 1,300 | 1,000〜1,700 | イオンモール周辺・郊外 |
| Chroy Changvar | 1,400 | 1,100〜1,800 | 橋の東・新興 |
年度別コンドミニアム供給戸数（プノンペン市域）
| 年 | 年間新規供給 | 累積供給（万戸） | 稼働プロジェクト数 |
|---|---|---|---|
| 2019 | 約8,200 | 4.3 | 120 |
| 2020 | 約6,500 | 5.0 | 135 |
| 2021 | 約4,800 | 5.4 | 145 |
| 2022 | 約5,200 | 5.9 | 160 |
| 2023 | 約4,500 | 6.4 | 170 |
| 2024 | 約4,200 | 6.8 | 175 |
| 2025 | 約3,800 | 7.2〜8.0 | 180 |
| 2026（予測） | 約3,000 | 7.5〜8.3 | 175 |
| 2027（予測） | 約2,500 | 7.8〜8.6 | 170 |
コンドミニアム価格指数（2019年＝100）
| 年 | プノンペン全体 | BKK1 | Tonle Bassac | 郊外エリア |
|---|---|---|---|---|
| 2019 | 100 | 100 | 100 | 100 |
| 2020 | 97 | 98 | 96 | 95 |
| 2021 | 94 | 96 | 92 | 90 |
| 2022 | 95 | 98 | 94 | 90 |
| 2023 | 93 | 98 | 93 | 86 |
| 2024 | 92 | 100 | 94 | 83 |
| 2025 | 91 | 103 | 96 | 80 |
| 2026（予測） | 90 | 106 | 99 | 77 |
| 2028（予測） | 94 | 115 | 108 | 78 |
エリア別賃貸利回り（2025-2026年）
| エリア | 平均利回り | トップ物件利回り | 平均月額賃料（USD/月） |
|---|---|---|---|
| BKK1 | 6.0〜7.0％ | 8.0％ | 1,200〜2,500（2LDK） |
| Tonle Bassac | 6.5〜7.5％ | 8.5％ | 900〜2,000（2LDK） |
| Daun Penh | 6.5〜7.8％ | 8.0％ | 800〜1,800（2LDK） |
| Chamkarmon | 6.8〜8.0％ | 9.0％ | 700〜1,400（2LDK） |
| Toul Kork | 7.0〜8.5％ | 9.5％ | 600〜1,200（2LDK） |
| Sen Sok | 7.5〜9.0％ | 10.0％ | 500〜900（2LDK） |
価格帯別物件分布（BKK1・2025年）
| 価格帯（USD） | 割合 | 主な物件タイプ |
|---|---|---|
| 〜120,000 | 8％ | スタジオ・1LDK（小型） |
| 120,000〜200,000 | 32％ | 1LDK・2LDK |
| 200,000〜350,000 | 38％ | 2LDK・3LDK（中級） |
| 350,000〜600,000 | 17％ | 3LDK・ペントハウス近傍 |
| 600,000超 | 5％ | ペントハウス・高級ブランド |
主要デベロッパー別市場シェア（2025年）
| デベロッパー | 国籍 | シェア | 主要プロジェクト |
|---|---|---|---|
| Urbanland | カンボジア | 8％ | The Embassy、Urban Village |
| Prince Real Estate | 中国系 | 7％ | Prince Huan Yu Center |
| Meridian International | カンボジア | 6％ | Aura Condominium、The Peak |
| Oxley Worldbridge | シンガポール | 5％ | The Peak、The Palms |
| Naga World Group | 香港系 | 4％ | Naga3 |
| その他 | 複数 | 70％ | 中小規模多数 |
2026-2028年価格予測シナリオ
| シナリオ | 2026 | 2027 | 2028 | 前提条件 |
|---|---|---|---|---|
| 楽観 | +3％ | +5％ | +6％ | 米中貿易緩和・観光復調 |
| 中央値 | ▲1％ | +2％ | +4％ | 現状維持・緩やかな回復 |
| 悲観 | ▲5％ | ▲2％ | 0％ | 世界景気後退・FDI鈍化 |
供給過剰リスクマップ（エリア別警戒度）
| エリア | 供給過剰度 | 下落リスク | 投資推奨度 |
|---|---|---|---|
| BKK1 | 中 | 低 | ★★★★★ |
| Tonle Bassac | 中〜高 | 中 | ★★★★ |
| Daun Penh | 中 | 低〜中 | ★★★★ |
| Chamkarmon | 高 | 中 | ★★★ |
| 7 Makara | 高 | 中 | ★★ |
| Sen Sok | 非常に高 | 高 | ★ |
| Chroy Changvar | 非常に高 | 高 | ★ |
出典
- Phnom Penh Condo Market 2026: Prices & Rental Yields - Rumavi
- Cambodia's Residential Real Estate Market Analysis 2026 - Global Property Guide
- Phnom Penh Condo Market Trends 2026 - Cambodia Property Asia
- Phnom Penh Condos Completion 2025-2026 - Cambodia Property Asia
- 14 statistics for the Cambodia real estate market in 2025 - Bamboo Routes
- Property Price Forecasts Cambodia 2026 - Bamboo Routes
- Price Range for Condos in Phnom Penh 2025 - DaBest Properties
- Opinion: US-China Trade War - Navigating Cambodia's Condominium Market - Cambodia Investment Review
- Realestate.com.kh Cambodia Condo Investment Guide 2026 - Khmer Times