中東 / サウジアラビアシリーズ

サウジアラビア不動産成長率｜リヤド・ブーム・2026年外国人所有解禁法・価格推移と予測

為替レート：1SAR（サウジアラビア・リヤル）＝約40円換算

サウジアラビア中東価格予測キャピタルゲイン成長率

最終更新 2026年4月1日読了 11分キャピタルゲイン狙い

為替レート：1SAR（サウジアラビア・リヤル）＝約40円換算

読み物パート

過去5年で価格が2倍に：リヤド・ブームの実態

サウジアラビア、とりわけリヤドの不動産市場は、2020年代に入ってから世界的にも稀な高騰を記録してきた。Global Property Guideの分析によれば、一部の住宅タイプでは5年間で価格がほぼ倍増。2022年にはリヤドの住宅価格指数が前年比**+17.7%**という爆発的上昇を示した。

ただし、2025年に入り市場は「成熟フェーズ」に移行しつつある。リヤドの住宅価格上昇率は2025年に**+2.9%**と大幅に鈍化した（2024年は+8.6%）。一方で、ヴィラ（高級一戸建て）価格は+11%超の上昇を維持し、取引件数も四半期ごとに増加している。

2025年マーケット概況：都市別の分化

リヤド： ベスト・パフォーマー。住宅価格+2.9%、ヴィラ+11%超、取引件数増加。北部（An Narjis、Al Sahafah）ではSAR 8,000〜11,000/㎡（約32万〜44万円/㎡）に到達。

ジェッダ： 取引件数が前年比+10%超。価格上昇は穏やか。アパート平均SAR 4,215〜4,254/㎡、ヴィラSAR 5,000〜5,240/㎡（2025年9月時点）。

ダンマン： 2025年最も成長した市場で、取引件数前年比+60%。東部州の経済回復とアラムコ本社移転効果。

メッカ・メディナ： 巡礼関連の短期滞在物件が堅調。外国人所有禁止エリアだが、賃貸需要は巨大。

2026年1月施行：外国人所有解禁の衝撃

2025年7月にサウジ閣議で承認、2026年1月から施行された「非サウジ人による不動産所有・投資法（Law of Real Estate Ownership by Non-Saudis）」は、2000年制定の旧法を完全に置き換える画期的な制度改革である。

主な改正内容：

外国人個人・法人による指定区域内の住宅・商業用不動産の完全所有権を承認
サウジ居住中の非サウジ人は、指定区域外でも個人用住宅1戸の所有が可能
メッカ・メディナ聖地は原則対象外（特別な例外規定あり）
所有物件の売却、賃貸、相続、抵当設定が可能

この法律により、過去20年間「賃貸中心」だった外国人市場が、一気に「購入・投資」市場に転換。業界予測では、2026〜2030年の外国人による不動産購入総額は1,500億SAR（約6兆円）規模に達する可能性があるとされる。

2025年9月「家賃凍結政策」という逆風

2025年9月、政府はリヤドを中心とする主要都市で、既存賃貸契約の家賃上昇を5年間凍結する新政策を発表。これは住宅費高騰によるサウジ国民の生活圧迫を抑えるための措置だが、投資家にとっては既存物件の賃料収入成長が制限されることを意味する。

新築物件や新規契約には適用されないため、今後は「新築プレミアム」が拡大する可能性が高い。Q1 2026のリヤド・グロス利回りは**約6.2〜6.5%**に低下した（2024年は8.89%）。

2026〜2030年の価格予測

リヤド： 住宅価格は緩やかな+3〜5%の年間上昇が続く見通し。ヴィラ・高級コンドミニアムは+8〜10%の高成長継続。
ジェッダ： +4〜7%の中程度成長。外国人所有解禁で富裕層需要が急増する見込み。
ダンマン： +6〜8%の高成長継続。アラムコ効果。
NEOM周辺（タブーク）： 開発進展で**年率+10〜15%**の地価上昇が期待される。
全国平均： +4〜6%の名目上昇（CPI 2%を差し引いた実質+2〜4%）。

投資家視点：機会とリスク

機会：

外国人所有解禁による「空白期間」の初期エントリー
若年層・人口増・エクスパット増による恒常的住宅需要
ビジョン2030ギガプロジェクトの波及効果
石油価格に依存しない非石油GDPの成長

リスク：

家賃凍結による利回り圧迫（既存物件）
新築大量供給（ROSHN 40万戸等）による需給緩和リスク
地政学的リスク（紅海・イエメン情勢）
制度運用の初期的な不透明さ（指定区域の具体的指定が進行中）

データパート

表1：リヤド住宅価格指数推移（2020〜2026年）

年	住宅価格指数	前年比	ヴィラ前年比	アパート前年比
2020	100	+3.5%	+4.1%	+2.9%
2021	112	+12.0%	+13.5%	+10.2%
2022	132	+17.7%	+19.8%	+15.1%
2023	143	+8.4%	+10.2%	+6.5%
2024	156	+8.6%	+11.5%	+6.0%
2025	160	+2.9%	+11.2%	-0.5%
2026予測	166〜168	+3.5〜5.0%	+8〜10%	+2〜3%

表2：都市別住宅価格・利回り（2025〜2026年）

都市	アパート平均単価（SAR/㎡）	ヴィラ平均単価（SAR/㎡）	グロス利回り	ネット利回り
リヤド（全域平均）	5,800	6,200	6.5%	4.3%
リヤド北部（An Narjis等）	8,000〜11,000	9,500〜12,500	5.8%	3.9%
ジェッダ	4,215〜4,254	5,000〜5,240	7.9%	5.2%
ダンマン	3,800	4,500	8.2%	5.5%
メッカ	5,500	6,800	7.5%	4.8%
タブーク（NEOM近郊）	2,800	3,300	8.5%	5.8%

表3：取引件数・金額推移（全国）

年	取引件数	取引総額（10億SAR）	住宅ローン承認件数
2022	201,000	320	155,000
2023	228,000	385	148,000
2024	268,000	460	170,000
2025	312,000	540	190,000
2026予測	360,000+	650+	220,000+

表4：外国人所有解禁法・指定区域（2026年発表予定・想定）

区域	タイプ	主要エリア
リヤド	プレミアム区域	KAFD、Diriyah、New Murabba、An Narjis
ジェッダ	プレミアム区域	Jeddah Central、Obhur、Al Hamra
東部州	プレミアム区域	King Abdulaziz Port周辺、アルコバル
タブーク	特別区域	NEOM全域、The Line、OXAGON
マッカ州	特別制限区域	聖地を除くエリア（個人用1戸のみ）
マディナ州	特別制限区域	聖地を除くエリア（個人用1戸のみ）

表5：2025〜2030年の価格成長予測

都市・エリア	2025実績	2026予測	2027〜2030年CAGR
リヤド全域	+2.9%	+3.5〜5.0%	+4〜6%
リヤド・ヴィラ	+11.2%	+8〜10%	+7〜9%
ジェッダ	+4%	+4〜7%	+5〜7%
ダンマン	+6%	+6〜8%	+6〜8%
NEOM近郊	+7%	+10〜15%	+8〜12%
全国平均	+4.2%	+4〜6%	+5〜7%

出典

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