はじめに：金利のある世界が本格到来
2024年3月、日本銀行はマイナス金利政策を解除し、17年ぶりの利上げに踏み切った。その後も段階的な利上げが続き、2025年12月には政策金利が0.75%に到達。2026年4月現在、住宅ローン金利は変動・固定ともに上昇基調が鮮明になっている。
長らく「超低金利」を前提に組まれてきた不動産投資の収支計画は、いま根本的な見直しを迫られている。本記事では、東京で不動産を購入・投資する際に必要な融資情報を網羅的に整理し、2026年最新の金利水準から審査基準、銀行別の特徴までを徹底解説する。
1. 2026年4月 住宅ローン金利の全体像
金利タイプ別の中央値
| 金利タイプ | 2026年4月 中央値 | 前年同月比 |
|---|
| 変動金利 | 0.950% | +0.35% |
| 固定10年 | 2.998% | +0.50% |
| 固定20年 | 3.600% | +0.55% |
| フラット35（21〜35年） | 2.490% | +0.60% |
| フラット20（15〜20年） | 2.070% | +0.45% |
政策金利の推移
| 時期 | 政策金利 |
|---|
| 2024年3月（マイナス金利解除） | 0.00〜0.10% |
| 2024年7月 | 0.25% |
| 2025年1月 | 0.50% |
| 2025年12月 | 0.75% |
| 2026年12月（予測） | 約1.00% |
日銀は2026年内にさらなる利上げの可能性を示唆しており、変動金利型ローンの基準金利は今後も段階的に上昇する見通しだ。
2. 変動金利 vs 固定金利：どちらを選ぶべきか
変動金利の特徴
- メリット：初期金利が低く、月々の返済額を抑えられる
- デメリット：金利上昇リスクを借り手が負う
- 2026年の実態：15年ぶりに変動金利が1%を超える銀行が出始めている
固定金利の特徴
- メリット：返済額が確定し、資金計画が立てやすい
- デメリット：変動金利より初期コストが高い
- 2026年の実態：10年国債利回りの上昇を受け、固定金利は高止まり
判断基準
| 条件 | 推奨タイプ |
|---|
| 借入額が大きい（5,000万円超） | 固定 or ミックス |
| 10年以内に繰上返済予定 | 変動 |
| 収入に余裕がある | 変動（金利上昇耐性あり） |
| 長期保有の実需物件 | 固定（フラット35） |
| 投資用（短期回転型） | 変動 |
3. 銀行別 住宅ローン金利比較（2026年4月）
変動金利ランキング
| 順位 | 金融機関 | 変動金利（新規） | 特徴 |
|---|
| 1 | SBI新生銀行 | 0.640% | ハイパー預金開設者限定 |
| 2 | イオン銀行 | 0.780% | イオングループ5%OFF特典 |
| 3 | PayPay銀行 | 0.850% | スマホ優遇割適用後 |
| 4 | 三菱UFJ銀行 | 0.945% | メガバンクの安心感 |
| 5 | 住信SBIネット銀行 | 0.948% | 全疾病保障無料付帯 |
| 6 | みずほ銀行 | 0.975% | ネット申込優遇あり |
| 7 | 三井住友銀行 | 1.025% | ペアローン対応充実 |
| 8 | りそな銀行 | 1.050% | 団信革命（3大疾病） |
固定金利（10年固定）比較
| 金融機関 | 10年固定金利 | 備考 |
|---|
| SBI新生銀行 | 1.750% | 当初固定プラン |
| 三菱UFJ銀行 | 2.200% | ネット専用 |
| みずほ銀行 | 2.350% | ローン取引プラン |
| 三井住友銀行 | 2.500% | WEB申込限定 |
| りそな銀行 | 2.650% | 融資手数料型 |
4. フラット35 詳細ガイド
2026年4月の制度改正ポイント
フラット35は2026年4月1日より大幅な制度改正が実施された。
| 項目 | 改正前 | 改正後（2026年4月〜） |
|---|
| 融資限度額 | 8,000万円 | 1億2,000万円 |
| 一戸建て床面積基準 | 70㎡以上 | 50㎡以上 |
| マンション床面積基準 | 30㎡以上 | 30㎡以上（変更なし） |
フラット35金利推移
| 時期 | 最低金利（21〜35年） |
|---|
| 2024年4月 | 1.820% |
| 2024年10月 | 1.950% |
| 2025年4月 | 2.080% |
| 2025年10月 | 2.150% |
| 2026年1月 | 2.250% |
| 2026年4月 | 2.490% |
2026年3月に長期金利が2.0%台から2.3%超へ急騰したことが直接反映され、前月比+0.24%という近年まれに見る上昇幅となった。
フラット35S（優良住宅取得支援制度）
省エネ性能や耐震性能が高い住宅を取得する場合、フラット35Sが適用され、当初一定期間の金利が引き下げられる。
| プラン | 金利引下げ幅 | 引下げ期間 |
|---|
| フラット35S（ZEH） | ▲0.50% | 当初5年間 |
| フラット35S（金利Aプラン） | ▲0.25% | 当初10年間 |
| フラット35S（金利Bプラン） | ▲0.25% | 当初5年間 |
5. 投資用不動産ローン
金融機関タイプ別 金利相場
| 金融機関タイプ | 金利相場 | 融資期間 | 特徴 |
|---|
| メガバンク | 1.5〜2.5% | 最長35年 | 審査厳格、低金利 |
| 地方銀行 | 1.8〜3.5% | 最長30年 | エリア制限あり |
| 信託銀行 | 1.9〜4.0% | 最長30年 | 富裕層向け |
| 信用金庫 | 2.0〜3.5% | 最長25年 | 地域密着、柔軟 |
| ノンバンク | 2.5〜5.0% | 最長30年 | 審査柔軟、高金利 |
| 日本政策金融公庫 | 1.1〜2.0% | 最長20年 | 女性・若年層優遇 |
投資用ローン 銀行別詳細
| 銀行名 | 金利 | 融資上限 | 最低年収 | 特徴 |
|---|
| オリックス銀行 | 1.5〜3.5% | 2億円 | 500万円 | 区分・一棟対応 |
| ソニー銀行 | 1.5〜2.5% | 1億円 | 400万円 | ネット銀行で低金利 |
| SBJ銀行 | 1.6〜2.5% | 3億円 | 500万円 | 外国籍対応可 |
| 関西みらい銀行 | 1.7〜2.5% | 1億円 | 500万円 | 関西圏に強い |
| スルガ銀行 | 2.0〜4.5% | 2億円 | 年収制限低め | 審査柔軟 |
| 日本政策金融公庫 | 1.1〜2.0% | 7,200万円 | 制限なし | 固定金利のみ |
6. 融資審査基準
住宅ローン審査の主要項目
| 審査項目 | 基準目安 | 重要度 |
|---|
| 年収 | 300〜400万円以上 | ★★★★★ |
| 返済比率 | 年収の30〜35%以下 | ★★★★★ |
| 勤続年数 | 3年以上（1年以上で可の銀行も） | ★★★★ |
| 雇用形態 | 正社員・公務員が有利 | ★★★★ |
| 年齢 | 完済時80歳以下 | ★★★ |
| 健康状態 | 団体信用生命保険に加入可能 | ★★★★★ |
| 他の借入 | カードローン・車のローン等 | ★★★ |
| 物件の担保価値 | 築年数・立地・構造 | ★★★★ |
投資用ローン特有の審査基準
| 項目 | 基準 |
|---|
| 最低年収 | 500〜700万円（銀行により異なる） |
| 自己資金比率 | 物件価格の10〜30% |
| 既存資産 | 金融資産1,000万円以上が望ましい |
| 物件の収益性 | 表面利回り5%以上が目安 |
| 物件の築年数 | RC造：築30年以内、木造：築20年以内 |
| 返済比率 | 家賃収入の50〜70% |
7. 頭金・自己資金の考え方
頭金別シミュレーション（物件価格5,000万円、変動金利0.95%、35年返済）
| 頭金 | 借入額 | 月返済額 | 総返済額 | 利息総額 |
|---|
| 0円（フルローン） | 5,000万円 | 139,800円 | 58,716,000円 | 8,716,000円 |
| 500万円（10%） | 4,500万円 | 125,820円 | 52,844,400円 | 7,844,400円 |
| 1,000万円（20%） | 4,000万円 | 111,840円 | 46,972,800円 | 6,972,800円 |
| 1,500万円（30%） | 3,500万円 | 97,860円 | 41,101,200円 | 6,101,200円 |
※変動金利のため、金利上昇時は返済額が増加する可能性がある。
諸費用の目安
物件価格とは別に、購入時には以下の諸費用が必要となる。
| 費用項目 | 目安 |
|---|
| 仲介手数料 | 物件価格×3%＋6万円＋消費税 |
| 登録免許税 | 物件価格の0.4〜2.0% |
| 不動産取得税 | 固定資産税評価額の3〜4% |
| 印紙税 | 1〜6万円 |
| 司法書士報酬 | 10〜20万円 |
| ローン事務手数料 | 借入額の2.2%（定率型） |
| 火災保険料 | 10〜30万円（10年一括） |
| 合計目安 | 物件価格の6〜8% |
8. 2026年の融資戦略：実践的アドバイス
金利上昇局面での5つの対策
- 金利上昇を織り込んだ返済計画：変動金利で借りる場合、金利2.0%でも返済可能な額に抑える
- 繰上返済資金の確保：金利上昇時にすぐ元本を減らせる流動性を持つ
- 固定金利への借り換え検討：変動金利が1.5%を超えたら固定への切り替えを検討
- 複数行への事前審査：3〜5行に同時に事前審査を出し、条件を比較する
- 団信の比較：金利差が小さい場合、団信の保障内容で選ぶ
投資用ローンの注意点
- 住宅ローンと投資用ローンは別枠だが、総借入額は審査に影響する
- 法人名義での融資は個人より金利が高いが、経費計上のメリットがある
- 日本政策金融公庫は固定金利で最も低い水準だが、融資額に制限がある
出典