ヨーロッパ / スペインシリーズ

スペイン不動産日本人向け購入ガイド｜ゴールデンビザ廃止後の実務・ビザ・税金・為替まで完全解説

※本記事の通貨換算は 1EUR＝約165円を基準としています。

スペインヨーロッパ購入ガイド実務

最終更新 2026年4月1日読了 12分利回り重視

※本記事の通貨換算は 1EUR＝約165円を基準としています。

読み物パート

ゴールデンビザ廃止後の「新しいスペイン購入戦略」

2025年4月3日、スペインのゴールデンビザ（€500,000以上の不動産投資で居住権取得）が正式に廃止されました。有機法1/2025の施行により、この「500,000ユーロ不動産投資で居住権」という日本人富裕層にも人気だったルートは完全に閉じられました。

ただし、既存保有者は影響を受けず、投資を維持していれば2〜5年ごとの更新は従来通り可能です。2025年4月以前に取得した日本人の方は安心して継続保有できます。

新規でスペインへ移住したい場合、日本人投資家が取り得る現実的なオプションは以下3つになりました。

デジタルノマドビザ（2023年1月導入）：月収€2,849（約47万円）以上の海外リモートワーカー・個人事業主向け。家族帯同可、ベックハム法適用で税優遇あり
非就労ビザ（Non-Lucrative Visa）：年間所得€28,800以上を証明。就労不可だが富裕リタイア層向け
アントレプレナービザ（起業家ビザ）：スペイン経済貢献度の高い事業計画を提出

富裕層は「不動産は純粋に投資としてスペインで保有し、生活拠点は別」という二刀流に切り替わりつつあります。そしてこの変化により、投機的な買い圧力が一部剥落し、実需主導のヘルシーな市場構造に移行しています。

税金の全体像——取得時10〜13%、保有時は控えめ

日本人がスペインで不動産を購入する場合、国籍による差別的な税制はありません。非居住者でも居住者と同じ税率が適用されます。

取得時（新築か中古かで大きく異なる）

中古物件：ITP（不動産譲渡税）が自治州ごとに6〜11％。マドリード6％、カタルーニャ10％、アンダルシア7％、バレンシア2026年6月から9％（Ley 5/2025により10％→9％に引下げ）
新築物件：VAT（IVA）10％＋AJD（印紙税）0.5〜1.5％

保有時

IBI（不動産税）：物件価値の0.4〜1.1％（年）
非居住者所得税：自己使用（非賃貸）でも推定賃料収入に対し19％課税（EU/EEA）または24％（非EU＝日本人）
賃貸収入がある場合、24％課税（非EU居住者）。必要経費の控除は限定的

売却時

非居住者は売却代金の3％が源泉徴収され、譲渡益の19％（非居住者）で確定申告

為替リスクは二重に効く

1EUR＝約165円（2026年4月）ですが、2020年頃は120円前後でした。つまりこの5年でユーロ建て資産は円換算で約38％値上がりしたのと同じ効果が出ています。これは円安日本人投資家には追い風ですが、逆回転するリスクもあります。

また、ユーロ収入がない日本人がスペインでローンを組む場合、毎月の返済額は為替変動で大きく上下します。Santanderの多通貨対応ローンを組むか、円換算で十分なバッファを持った頭金を用意することが現実的な防御策です。

購入プロセス——半年〜1年を想定

NIE（外国人識別番号）取得：スペイン大使館または現地警察署。2〜6週間
スペイン銀行口座開設：BBVA、Santander、CaixaBank等。NIE必須
物件選定と予約金支払い：通常€3,000〜€10,000の予約金
事前契約（Contrato de Arras）：物件価格の10％を保証金として支払い
融資承認：非居住者ローンは6〜12週間
公証人契約（Escritura）：残金支払いと所有権移転が同時
登記：Registro de la Propiedad に1〜3ヶ月で登録

弁護士の雇用は必須です。非居住者は現地手続きを自力で進めるのが困難で、弁護士費用は物件価格の1.0〜1.5％が相場。大使館推薦リスト、日本語対応弁護士も複数存在します。

日本人におすすめの3つの戦略的ポジション

マドリード・サラマンカ区の1LDK〜2LDK：€500,000〜€700,000（8,250〜1.16億円）レンジで、値上がり益重視。高級賃貸需要あり
バレンシアのビーチ近辺コンドミニアム：€250,000〜€350,000（4,100〜5,800万円）で、7〜8％利回り＋緩やかな値上がり。コスパ最良
コスタ・デル・ソル（マルベーリャ・エステポナ）のタウンハウス：€600,000〜€1,000,000（9,900万〜1.65億円）で、本人リタイア＋一部短期賃貸

データパート

ビザ制度比較（2026年4月時点）

ビザ	要件	対象	備考
ゴールデンビザ	廃止（2025年4月3日）	-	既存保有者のみ有効
デジタルノマド	月収€2,849、リモート勤務/個人事業	IT・クリエイティブ	ベックハム法併用可
非就労ビザ	年収€28,800、就労不可	リタイア・富裕層	家族帯同可
起業家ビザ	革新的事業計画	起業家	審査厳格
学生ビザ	大学・語学学校入学	学生	週20時間まで就労可

取得時税金（主要自治州、2026年）

自治州	中古ITP	AJD	新築IVA	新築AJD
マドリード	6%	0.75%	10%	0.75%
カタルーニャ（バルセロナ）	10%	1.5%	10%	1.5%
バレンシア（2026年6月〜）	9%	1.4%	10%	1.4%
アンダルシア	7%	1.2%	10%	1.2%
バスク	4〜7%	0.5%	10%	0.5%

購入諸経費シミュレーション（€500,000物件・マドリード中古）

項目	料率	金額（EUR）	円換算
物件価格	-	€500,000	8,250万円
ITP	6%	€30,000	495万円
AJD	0.75%	€3,750	61.9万円
公証人料	0.3%	€1,500	24.8万円
登記料	0.2%	€1,000	16.5万円
弁護士費用	1.2%	€6,000	99万円
融資手数料（LTV65%）	0.8%	€2,600	42.9万円
物件評価料	-	€800	13.2万円
合計	約9.1%	約€545,650	約9,003万円

保有時のランニングコスト（年間）

項目	料率	目安（€500,000物件）
IBI（不動産税）	0.4〜1.1%	€2,000〜€5,500
共益費	-	€1,000〜€3,000
火災保険	-	€300〜€800
非居住者所得税（自己使用）	推定賃料×24%	€500〜€1,200
ゴミ処理・水道等	-	€400〜€800
合計目安	約1〜2%	€4,200〜€11,300

日本人向け購入シナリオ

シナリオ	物件	価格	頭金	ローン	期待利回り
マドリード中心部1LDK	€500,000	€175,000（2,888万円）	€325,000	4〜5%グロス	値上がり重視
バレンシア海沿いコンドミニアム	€280,000	€84,000（1,386万円）	€196,000	7〜8%グロス	利回り重視
マルベーリャ高級タウンハウス	€800,000	€320,000（5,280万円）	€480,000	5〜6%グロス	リタイア＋運用
バルセロナ旧市街長期賃貸	€450,000	€180,000（2,970万円）	€270,000	4〜5%グロス	希少性＋実需

日本人が使える主要サポート

カテゴリ	代表例
日本語対応不動産仲介	Engel & Völkers、Lucas Fox、Idealista（英語）、日系移住エージェント
日本語対応弁護士	在スペイン日本人弁護士（マドリード・バルセロナに複数）
税理士（国際税務）	日本・スペイン二重課税防止条約対応の税理士法人
銀行（多通貨対応）	Santander Non-Resident Mundo

日本・スペイン二重課税防止条約のポイント

スペインで納付した所得税・譲渡益税は、日本の確定申告で外国税額控除の対象
不動産保有・譲渡は原則「所在地国課税」＝スペイン優先課税
日本居住者は全世界所得課税のため、スペイン所得も日本で申告が必要

出典

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