アフリカ / エジプト シリーズ
エジプト不動産・日本人向け購入ガイド｜外国人所有ルール・居住権・USD建て契約の実務
エジプトの不動産は、日本人を含む外国人でも購入可能である。しかし、重要な制約が3つある。
為替前提：1EGP＝約3円（1USD＝約54.26EGP、2026年4月時点）／高額物件はUSD建て契約が主流
読み物パート
結論：日本人でも買える、ただし"2件・4,000㎡・居住用途"という壁
エジプトの不動産は、日本人を含む外国人でも購入可能である。しかし、重要な制約が3つある。
- 所有可能件数：外国人1名につき最大2件まで
- 総面積上限：2件合計で4,000㎡以内
- 用途制限：居住用途に限定（商業利用は別途許可）
これは1996年法律第230号（外国人による不動産所有法）に基づくもので、スキームを組まず個人名義で投資する限り、3件目以降は購入できない。ファミリーオフィス型や複数プロジェクト分散を目指す場合は、エジプト法人を設立して保有する（法人は原則制限なし）、または家族メンバーに分散するといった対応が必要となる。
エリア別の権利形態：フリーホールドとリースホールドの違い
観光・投資指定ゾーン（ニューカイロ、シェイクザイード、新行政首都、ハルガダ、エル・グーナ、シャルム・エル・シェイクなど）では、外国人も**フリーホールド（完全所有権）**で取得可能。土地と建物の両方を永続的に所有できる。
一方、シナイ半島（シャルム以東の一部）では外国人はフリーホールド取得不可。リースホールド（最長99年の長期賃貸借）のみとなる。同様に、一部の都市中心部の旧市街でもリースホールドが適用されることがある。
居住権（Residency-by-Property）プログラム：事実上の"不動産ゴールデンビザ"
エジプト政府は2023年以降、不動産投資による居住権取得プログラムを拡充。「Golden Residence」という正式名称ではないが、不動産投資額に応じた段階的な居住ビザが発行される。
- 50,000USD以上（約770万円）：1年更新の居住許可
- 100,000USD以上（約1,540万円）：3年更新の居住許可
- 200,000USD以上（約3,080万円）：5年更新の居住許可
さらに、2023年の法改正により、25万USD以上の不動産を一括購入し、かつ一定条件を満たせば、市民権（国籍）取得の道も開かれた。日本人にとっては、中東・アフリカ・欧州をつなぐ第二拠点として有用。
USD建て契約の実務：為替リスクを購入側がコントロール
2024年3月のEGP変動相場制移行後、大手デベロッパーはUSD建て契約を標準化する動きを強めている（特に外国人向け・高級コンパウンド）。これは、デベロッパー側が建設コスト（輸入材）をUSDで負担していることと、外国人投資家の為替リスクを軽減して販売促進につなげる狙いがある。
日本人投資家にとって、USD建て契約には以下のメリットがある。
- EGP下落局面でも価格が目減りしない
- 賃貸収入もUSD建てで徴収交渉可能（外国人駐在員向け）
- 売却時の出口戦略が読みやすい
デメリットとしては、EGP建てよりも表面価格がやや高め（5〜10%）に設定されることが多い点。
購入までの流れ（日本人向けステップ）
- エリア・物件選定：新行政首都（キャピタルゲイン重視）、ニューカイロ・シェイクザイード（安定型）、北海岸（リゾート・短期賃貸）から目的に応じて選ぶ。
- 法務DD：弁護士（日本語または英語対応可能な現地ローファーム）を通じ、物件の所有権、担保、建築許可を確認。登記済み物件を優先。
- 予約金（Reservation Deposit）支払：通常物件価格の1〜5%をデベロッパーに支払い。
- 売買契約（Contract of Sale）締結：頭金10〜20%をUSDまたはEGPで支払う。デベロッパー分割の場合は残額のスケジュールも確定。
- 公証・登記：Notary Public（公証役場）で署名認証、Real Estate Registry（不動産登記所）で所有権登記。登記費用は物件価格の1〜3%程度。
- 居住ビザ申請（必要に応じて）：購入完了後、移民局（Mogama'a）で投資ビザを申請。
税金と諸費用
- 購入時：登記税2.5%（最大）、印紙税0.3〜2%、弁護士費用0.5〜1%、仲介手数料1〜2.5%
- 保有中：固定資産税（10%の年間想定賃料ベース、ただし年間賃料20万EGP以下は免除）
- 売却時：キャピタルゲイン税2.5%（売却価格に対し、2018年以降）
- 賃貸収入：個人所得税10〜22%（累進課税）
総じて、**初期取得コスト3〜5%、年間保有コスト1%以下、売却時2.5%**という比較的軽い税コスト構造である。
日本からの送金・ファイナンス
日本の銀行からUSD建て送金でデベロッパー口座に直接支払うのが最も実務的。エジプトの外貨管理規制は2024年以降大きく緩和され、USD・EUR・JPYいずれも制約なく受入可能。デベロッパー分割払いは前述の通り5〜10年無利息が主流で、日本人も利用可能。銀行融資（CIB、NBE）は非居住者には承認ハードルが高いため、現金・分割払いがメインストリームとなる。
データパート
外国人購入ルール早見表
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 購入可能件数 | 外国人1名につき最大2件 |
| 総面積上限 | 2件合計で4,000㎡ |
| 用途制限 | 居住用（商業は別途許可） |
| 所有形態（主要投資エリア） | フリーホールド（完全所有） |
| 所有形態（シナイ・一部旧市街） | リースホールド（99年） |
| 保有期間制限 | なし（永続所有可） |
| 相続 | エジプト法・本国法を選択可 |
居住権プログラム（2026年4月時点）
| 投資額 | 居住期間 | 備考 |
|---|---|---|
| 5万USD以上 | 1年（更新可） | 最低ライン |
| 10万USD以上 | 3年（更新可） | 家族帯同可 |
| 20万USD以上 | 5年（更新可） | 準永住的 |
| 25万USD以上（一括） | 国籍取得経路あり | 条件充足要 |
購入時コスト目安（物件価格1,000万円想定）
| 費用項目 | 料率 | 金額 |
|---|---|---|
| 登記税（Registration Fee） | 最大2.5% | 25万円 |
| 印紙税 | 0.3〜2% | 3〜20万円 |
| 公証・弁護士費用 | 0.5〜1% | 5〜10万円 |
| 仲介手数料 | 1〜2.5% | 10〜25万円 |
| 合計 | 約3〜5% | 30〜55万円 |
USD建てvs EGP建て契約比較
| 項目 | USD建て契約 | EGP建て契約 |
|---|---|---|
| 表面価格 | やや高め（+5〜10%） | 相対的に安い |
| 為替リスク | 投資家に有利 | 投資家がEGP下落リスク負担 |
| 提供主体 | 大手デベロッパー中心 | 中小デベロッパー・リセール |
| 分割払い | 一般的 | 一般的 |
| 登記時評価 | EGP換算で登記 | EGP直接 |
日本人投資家の典型ケース（3パターン）
| 目的 | 推奨エリア | 推奨予算 | 契約通貨 | 居住権 |
|---|---|---|---|---|
| 純粋なキャピタルゲイン | 新行政首都 R7 | 500〜1,500万円 | EGP（割安） | 5万USD超で1年ビザ |
| 安定インカム＋値上がり | ニューカイロ・シェイクザイード | 1,500〜3,000万円 | USD | 10万USD超で3年ビザ |
| リゾート・セカンドハウス | 北海岸 New Alamein | 2,000〜5,000万円 | USD | 20万USD超で5年ビザ |
連絡先・サポート体制
| 機関 | 役割 |
|---|---|
| 在日エジプト大使館（東京） | ビザ・証明書 |
| 在エジプト日本国大使館（カイロ） | 領事サービス |
| JETROカイロ事務所 | 投資環境情報 |
| Egyptian Real Estate Platform（政府公式） | 法制度・登記情報 |
| 現地日本語対応弁護士事務所（カイロ複数社） | 法務DD・契約書 |
出典
- How to Buy Property in Egypt as a Foreigner: 2025 Guide – Official Egyptian Real Estate Platform
- Foreign Investment in Egyptian Real Estate – Bylaw ME
- Foreigner Property Ownership Egypt 2025 Guide – Rivermead Global
- Buy Property in Egypt as a Foreigner 2025 – Rivermead Global
- Real estate residency in Egypt – Horizon Real Estate
- Legal Guide For Foreigners Buying Property in Egypt – Official Egyptian Real Estate Platform
- Egypt Residency by Property 2025 – Rivermead Global
- Egypt Property Foreign Ownership Last Update 2026 – Sands Of Wealth
- Guide to Egypt's Real Estate Residence Permit for Foreigners – Elbayt
- 2025 Investment Climate Statements: Egypt – US State Department